マンション2棟売却、最適な方法は？不動産売買のプロが徹底解説

マンション売却、基礎知識を整理しましょう

マンションを売却する際には、まず基本的な知識を理解しておくことが大切です。不動産売買は、人生で何度も経験することではないため、専門用語や手続きに戸惑うこともあるでしょう。ここでは、売却の前提となる基礎知識をわかりやすく解説します。

売却の流れ

マンション売却は、大きく分けて以下のステップで進みます。

• 査定：不動産会社に物件の価値を評価してもらうこと（査定額はあくまで目安です）。
• 媒介契約：不動産会社と売却活動を依頼する契約を結ぶこと。
• 販売活動：不動産会社が購入希望者を探す活動（広告掲載、内覧など）。
• 売買契約：購入希望者と売買条件で合意し、契約を締結すること。
• 決済・引き渡し：残代金の受け渡しと、物件の引き渡しを行うこと。

売却にかかる費用

売却には、様々な費用がかかります。主な費用は以下の通りです。

• 仲介手数料：不動産会社に支払う手数料（売買価格によって上限が決まっています）。
• 印紙税：売買契約書に貼付する収入印紙の費用。
• 譲渡所得税：売却益（譲渡所得）にかかる税金。
• その他：抵当権抹消登記費用、測量費用など。

これらの基礎知識を踏まえた上で、今回のケースについて考えていきましょう。

今回のケースへの直接的な回答

マンション2棟を売却する場合、いくつかの選択肢があります。早急に売却したいというご希望を踏まえ、最適な方法を探りましょう。

1. 複数の不動産会社への相談

まずは、複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定額や売却戦略を比較検討しましょう。地元の不動産会社だけでなく、大手不動産会社にも相談することで、より多くの選択肢が得られます。大手不動産会社は、全国的なネットワークを持っているため、より多くの購入希望者を見つけられる可能性があります。

2. 媒介契約の種類

不動産会社との媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況に合った契約を選択しましょう。

• 一般媒介契約：複数の不動産会社に同時に売却活動を依頼できます。
• 専任媒介契約：1社の不動産会社に売却活動を依頼し、自分で見つけた購入希望者との取引も可能です。
• 専属専任媒介契約：1社の不動産会社に売却活動を依頼し、自分で見つけた購入希望者との取引はできません。

3. 物件の状況分析

過去に買い手がつかなかった原因を分析することも重要です。物件の築年数、立地条件、間取り、設備、周辺環境などを考慮し、本当に魅力がない物件なのかどうか、客観的に判断しましょう。必要であれば、リフォームやリノベーションを検討することも有効です。

4. 売却方法の検討

売却方法には、仲介、買取、任意売却などがあります。仲介は、不動産会社が購入希望者を探し、売買を成立させる方法です。買取は、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。任意売却は、住宅ローンが残っている場合に、債権者の同意を得て売却する方法です。ご自身の状況に合わせて、最適な方法を選択しましょう。

関係する法律や制度について

マンション売却に関係する主な法律や制度を説明します。

1. 不動産登記法

所有権移転登記（売買による所有者の変更）や、抵当権抹消登記（住宅ローンの完済）など、不動産売買には登記手続きが不可欠です。これらの手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。

2. 宅地建物取引業法

不動産会社は、この法律に基づいて業務を行います。売買契約に関する重要事項の説明や、適切な仲介業務を行うことが義務付けられています。

3. 譲渡所得税

マンション売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合、所得税と住民税が課税されます。税率は、所有期間によって異なります。

これらの法律や制度を理解しておくことで、不動産売買をスムーズに進めることができます。

誤解されがちなポイントの整理

マンション売却に関する誤解を解き、正しい知識を身につけましょう。

1. 大手不動産会社なら必ず売れる？

大手不動産会社は、確かに多くの購入希望者へのアプローチが可能です。しかし、必ずしも売却できるとは限りません。物件の状況や市場の動向によって、売却の難易度は変わります。また、大手不動産会社は、仲介手数料が高い傾向があります。

2. 査定額＝売却価格？

査定額は、あくまでも不動産会社が提示する「売れる可能性のある価格」です。実際に売れる価格は、市場の状況や購入希望者の条件によって変動します。査定額を鵜呑みにせず、複数の不動産会社から査定を受け、比較検討することが大切です。

3. 瑕疵担保責任？

2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任という言葉は使われなくなり、代わりに「契約不適合責任」という言葉が使われるようになりました。これは、売買契約時に説明されていなかった欠陥（雨漏り、シロアリ被害など）が見つかった場合、売主が買主に対して負う責任のことです。契約不適合責任を回避するためには、物件の状態を正確に把握し、契約前に買主に説明することが重要です。

実務的なアドバイスと具体例

マンション売却を成功させるための実務的なアドバイスと、具体的な事例を紹介します。

1. 比較検討の重要性

複数の不動産会社から査定を受け、それぞれの査定額や売却戦略、担当者の対応などを比較検討しましょう。各社の強みや得意分野を見極め、ご自身の物件に最適な不動産会社を選びましょう。

2. 物件の魅力を最大限にアピール

内覧時には、物件の清掃を徹底し、整理整頓された状態で見てもらいましょう。リフォームやリノベーションを行うことで、物件の価値を高めることも可能です。また、周辺環境や利便性など、物件の魅力を具体的にアピールしましょう。

3. 早期売却のための価格設定

早急な売却を希望する場合は、相場よりも少し低い価格設定を検討することも有効です。ただし、あまりにも低い価格設定は、売主の損になる可能性もあるため、慎重に検討しましょう。

4. 事例紹介

例えば、あるマンションオーナーは、複数の不動産会社に査定を依頼し、最も高い査定額を提示した大手不動産会社と専任媒介契約を結びました。担当者は、物件の魅力を最大限に引き出すために、内覧時の演出や、周辺環境に関する詳細な情報提供を行いました。その結果、相場よりも高い価格で、早期に売却を成功させることができました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

1. 売却がなかなか進まない場合

長期間にわたり売却活動が停滞している場合は、不動産会社の販売戦略に問題がある可能性や、物件の価格設定が高すぎる可能性があります。専門家（不動産鑑定士やコンサルタント）に相談し、客観的なアドバイスを受けることで、問題点を洗い出し、改善策を見つけることができます。

2. 複雑な事情がある場合

相続問題や、離婚による財産分与など、複雑な事情がある場合は、弁護士や税理士などの専門家への相談が必要となる場合があります。専門家のアドバイスを受けることで、法的トラブルを回避し、円滑に売却を進めることができます。

3. 不動産に関する知識がない場合

不動産に関する知識が乏しい場合は、不動産会社の言いなりになってしまい、不利な条件で売却してしまう可能性があります。専門家（不動産コンサルタント）に相談し、第三者の視点からアドバイスを受けることで、適正な価格で売却できるようサポートを受けることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

マンション2棟を売却する際には、以下の点が重要です。

• 複数の不動産会社に相談し、査定額や売却戦略を比較検討する。
• 物件の状況を客観的に分析し、必要に応じてリフォームやリノベーションを検討する。
• 売却方法（仲介、買取など）を検討し、ご自身の状況に合った方法を選択する。
• 専門家への相談も視野に入れ、客観的なアドバイスを受ける。

これらのポイントを踏まえ、慎重に売却活動を進めることで、早期売却を実現できる可能性が高まります。