リースバックの建物建築、賃貸借契約はどうなる？ 土地・建物の計算方法を解説

回答と解説

リースバックの基礎知識：定義と前提

リースバックとは、不動産を売却した後も、その不動産を賃借して利用し続ける取引のことです。今回の質問にあるように、建物を新築する場合にも適用できます。

この取引には、売却する側（元の所有者）と、購入する側（新しい所有者）という2つの当事者が存在します。売却する側は、資金調達をしながら、住み慣れた場所に住み続けることができます。購入する側は、賃料収入を得ながら、不動産を所有することができます。

リースバックの契約は、売買契約と賃貸借契約の2つから成り立っています。売買契約では、不動産の売買条件（売買価格など）が定められます。賃貸借契約では、賃料や賃貸期間など、賃貸に関する条件が定められます。この賃貸借契約が、今回の質問の核心部分です。

今回のケースへの直接的な回答

リースバックで建物を新築する場合の賃貸借契約は、土地と建物をまとめて賃料を計算することも、土地を借地（借地権（しゃくちけん）：土地を借りて利用する権利）とし、建物部分のみで賃料を計算することも可能です。

どちらの計算方法を採用するかは、売主と買主の間の話し合いによって決定されます。一般的には、以下の要素を考慮して決定されます。

• 土地の評価額
• 建物の建築費用
• 周辺の賃料相場
• 契約期間
• その他の特約事項

したがって、どちらの計算方法が「正しい」という決まりはありません。重要なのは、売主と買主双方が納得できる条件で合意することです。

関係する法律や制度

リースバックに関する主な法律は、借地借家法（しゃくちしゃっかほう）です。これは、借地権や建物の賃貸借に関するルールを定めています。

借地借家法は、借主の権利を保護する傾向にあります。例えば、賃貸借契約の更新や、借主の立ち退きに関するルールなどが定められています。リースバックの場合も、この法律が適用されます。

また、不動産売買に関する民法（みんぽう）も関係してきます。売買契約の内容や、売買後の所有権移転などについて規定しています。

誤解されがちなポイントの整理

リースバックについて、よくある誤解を整理しましょう。

誤解1：賃料は固定される

賃料は、契約期間中に固定されることもあれば、定期的に見直されることもあります。賃料の見直し方については、契約書に明記されます。一般的には、固定資産税や周辺の賃料相場などを参考に決定されます。

誤解2：売買価格が高ければ賃料も高くなる

必ずしもそうではありません。賃料は、土地や建物の価値だけでなく、周辺の賃料相場や、契約期間、その他の条件によっても変動します。

誤解3：リースバックは必ずお得

リースバックは、資金調達や住み慣れた場所に住み続けられるというメリットがありますが、デメリットも存在します。例えば、賃料の支払いが発生することや、将来的に物件を買い戻すことが難しい場合があることです。メリットとデメリットを比較検討し、慎重に判断する必要があります。

実務的なアドバイスと具体例

リースバックを検討する際の、実務的なアドバイスと具体例を紹介します。

1. 専門家への相談

リースバックは複雑な取引であるため、不動産会社や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。専門家は、適切なアドバイスや、契約書の作成・チェックなどをサポートしてくれます。

2. 複数の物件を比較検討する

リースバックの条件は、物件によって異なります。複数の物件を比較検討し、自分にとって最適な条件を選ぶことが重要です。

3. 契約書の内容をしっかり確認する

契約書には、賃料、賃貸期間、更新条件、解約条件など、重要な事項が記載されています。不明な点があれば、必ず専門家に確認し、納得した上で契約しましょう。

具体例：

例えば、土地の評価額が3,000万円、建物の建築費用が2,000万円の場合、土地と建物を合わせて5,000万円で売却し、月額賃料を20万円とするリースバック契約を結ぶケースが考えられます。この場合、賃料は、土地と建物の合計金額をベースに算出されることも、土地は借地として扱い、建物部分の価値をベースに算出されることもあります。どちらの計算方法を採用するかは、当事者間の話し合いによって決定されます。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家（不動産会社、弁護士、税理士など）に相談することをおすすめします。

• 契約内容が複雑で、理解が難しい場合
• 賃料や契約期間などの条件について、疑問がある場合
• 売主と買主の間で、意見の対立がある場合
• 税金や法律に関する問題が生じる可能性がある場合

専門家は、あなたの状況に合わせて、適切なアドバイスを提供し、トラブルを未然に防ぐためのサポートをしてくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• リースバックの賃貸借契約では、土地と建物の合計金額で賃料を計算することも、土地を借地として扱い、建物部分のみで計算することも可能です。
• どちらの計算方法を採用するかは、売主と買主の間の話し合いによって決定されます。
• 借地借家法などの法律が適用され、借主の権利が保護されます。
• 専門家への相談や、契約内容の確認をしっかり行うことが重要です。