テーマの基礎知識：リースバックと建物賃貸借
リースバックとは、不動産を売却した後、売却した相手からその不動産を賃借する取引のことです。今回のケースでは、地主が建物を建て、質問者（小売業者）がそれを借りる「建物賃貸借」という形になります。
建物賃貸借は、土地を借りて建物を建てる「事業用定期借地権」とは異なり、建物そのものを借りる契約です。今回のケースのように、地主が建物を建て、借主がその建物を借りる場合、地主は建物の所有者であり、借主は賃借人となります。
事業用定期借地権（じぎょうようていきしゃくちけん）は、建物の所有を目的とする借地権の一種で、契約期間が満了すると借地権が消滅し、土地を返還する必要があります。
建物賃貸借の場合、建物の所有者は地主であり、借主は建物を借りて事業を行います。
今回の質問にあるように、オーナーが法人の場合、税務上のメリットや、賃料設定の自由度が高いといった特徴があります。
今回のケースへの直接的な回答：賃料算出のステップ
まず、事業用定期借地の相場である1坪あたり1300円を参考にします。次に、オーナーが負担する費用（保証金返還分、固定資産税、火災保険料）を計算し、土地賃料に上乗せすることを検討します。
具体的なステップは以下の通りです。
- 事業用定期借地の賃料をベースにする：仲介業者の提案を参考に、まずは事業用定期借地の賃料をベースに考えます。
- オーナーの費用を計算する：保証金の返還額、固定資産税、火災保険料などのオーナーが負担する費用を正確に計算します。
- 賃料への上乗せを検討する：これらの費用を、土地賃料にどのように上乗せするかを検討します。例えば、年間費用を月割りにして賃料に加算するなどの方法があります。
- 専門家への相談：最終的な賃料設定は、専門家（不動産鑑定士や税理士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。
関係する法律や制度：賃貸借契約と税金
建物賃貸借契約は、借地借家法などの法律に基づいて行われます。
税金に関しては、固定資産税や都市計画税、所得税などが関係します。
借地借家法（しゃくちしゃっかほう）は、建物の賃貸借に関する基本的なルールを定めた法律です。
オーナーが法人の場合、法人税や消費税なども考慮する必要があります。
賃料設定は、これらの税金や法律を考慮して行われる必要があります。
誤解されがちなポイントの整理：賃料設定の注意点
賃料設定において、よくある誤解として、事業用定期借地の賃料に単純にオーナーの費用を足し算すれば良いというものがあります。
しかし、実際には、周辺の賃料相場や、建物の種類、立地条件なども考慮する必要があります。
また、オーナーの税務上の状況も考慮し、税理士と連携して賃料を設定することが重要です。
賃料は、オーナーと借主双方にとって、公平で納得できるものでなければなりません。
実務的なアドバイスや具体例の紹介：賃料算出の具体的な方法
具体的な賃料算出方法としては、以下の2つの方法が考えられます。
- 事業用定期借地の賃料をベースにする方法
- 利回り法
仲介業者の提案する事業用定期借地の賃料（例：1坪あたり1300円）をベースにします。
次に、オーナーが負担する年間費用（固定資産税、火災保険料など）を計算し、その合計額を12で割って月額費用を算出します。
算出した月額費用を、1坪あたりの賃料に加算します。
例えば、年間費用が120万円の場合、月額費用は10万円となります。
2400坪の土地の場合、事業用定期借地の賃料は312万円（1300円×2400坪）となり、これに月額10万円を加算することで、月額賃料は322万円となります。
地主が建物を建築するために必要な費用（建築費、保証金など）を算出し、その費用に対して一定の利回りを適用して賃料を算出します。
例えば、建築費が1億円で、利回りを5%とすると、年間の賃料収入は500万円となります。
この金額を12で割ると、月額賃料は約41.6万円となります。
これらの方法を参考に、周辺の賃料相場や、建物の種類、立地条件などを考慮して、最終的な賃料を決定します。
専門家に相談すべき場合とその理由：専門家の活用
リースバック方式の賃料算出は複雑であり、専門的な知識が必要です。
以下の場合は、専門家への相談を強くお勧めします。
- 賃料設定の妥当性：周辺の賃料相場と比較して、賃料が適正かどうかを判断するために、不動産鑑定士に相談します。
- 税務上のアドバイス：オーナーの税務上のメリットを最大限に活かすために、税理士に相談します。
- 契約書の作成：賃貸借契約書の内容について、弁護士にリーガルチェックを依頼します。
専門家のアドバイスを受けることで、適正な賃料設定が可能になり、税務上のリスクを回避し、円滑な契約締結が期待できます。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
リースバック方式による建物賃貸借の賃料算出は、事業用定期借地の賃料を参考にしつつ、オーナーの負担費用を考慮して調整することが重要です。
今回の重要ポイント
- 事業用定期借地の賃料をベースに、オーナーの負担費用を計算し、賃料に上乗せすることを検討する。
- 周辺の賃料相場や、建物の種類、立地条件などを考慮して賃料を設定する。
- 税務上のアドバイスを受けるために、税理士に相談する。
- 賃貸借契約の内容について、弁護士にリーガルチェックを依頼する。
専門家への相談を通じて、適正な賃料設定を行い、円滑なリースバック取引を実現しましょう。
