ローンの残った家の売却方法｜損をしないための注意点と対策を解説

質問の概要

【背景】

現在、住宅ローンが残っている家を持っています。
事情があり、その家を売却したいと考えています。
しかし、住宅ローンが残っている状態で売却する方法がよくわかりません。

【悩み】

住宅ローンが残っている家を売却する際に、どのような手続きが必要なのか知りたいです。
売却する際に損をしないためには、どのような点に注意すべきか知りたいです。
何か良い方法や対策があれば教えていただきたいです。

売却には「抵当権抹消」が必須。専門家への相談も検討し、計画的に進めましょう。

ローンの残った家の売却｜基礎知識と注意点

住宅ローンが残っている家の売却は、多くの方にとって大きな決断です。ここでは、その基礎知識から、売却を成功させるための具体的な方法、注意点までを詳しく解説します。

住宅ローンと不動産売却の基本

住宅ローンが残っている家を売却するにあたり、まず理解しておくべきは、「抵当権」の存在です。抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関（銀行など）がその家を差し押さえ、売却してローン残債を回収できる権利のことです。

売却するためには、この抵当権を抹消する必要があります。抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済しなければなりません。売却代金でローンの残債を返済し、それでもお金が残れば、それがあなたの手元に残るお金となります。逆に、売却代金がローンの残債を下回る場合は、自己資金で不足分を補填する必要があります。

売却方法の選択肢

住宅ローンが残っている家の売却には、主に以下の2つの方法があります。

任意売却: 住宅ローンの残債を売却代金で返済できる場合に行われます。不動産会社に仲介を依頼し、一般の売買と同様の手続きで売却を進めます。
競売: 住宅ローンの返済が滞り、債権者（金融機関）が裁判所を通じて家を売却する方法です。任意売却よりも売却価格が低くなる傾向があります。

基本的には、任意売却を選択することを目指しましょう。任意売却であれば、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高く、より多くの手元資金を残せる可能性があります。

売却の流れ｜ステップバイステップ

住宅ローンが残っている家の売却は、以下のステップで進みます。

STEP1: 不動産会社の選定と査定依頼。複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を把握します。
STEP2: 媒介契約の締結。信頼できる不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を正式にスタートします。
STEP3: 買主の探索と売買契約。不動産会社が買主を探し、売買条件が合意したら売買契約を締結します。
STEP4: 決済と引き渡し。売買代金を受け取り、家の引き渡しを行います。この際、住宅ローンの残債を清算し、抵当権を抹消します。

関係する法律と制度

住宅ローンの残っている家の売却に関連する主な法律や制度は以下の通りです。

民法: 不動産の売買契約や抵当権に関する基本的なルールを定めています。
不動産登記法: 抵当権の設定や抹消など、不動産の権利関係を登記する際のルールを定めています。
住宅ローン契約: 金融機関との間で締結する住宅ローン契約の内容が、売却手続きに大きく影響します。

これらの法律や制度を理解しておくことで、売却手続きをスムーズに進めることができます。

誤解されがちなポイント

住宅ローンが残っている家の売却に関して、よくある誤解を整理します。

「ローンが残っていると売れない」という誤解: 実際には、多くの人がローンが残った状態で家を売却しています。
「売却価格は必ずローン残債を上回る」という誤解: 売却価格がローン残債を下回ることもあります（アンダーローン）。その場合は、自己資金で不足分を補填する必要があります。
「売却手続きは自分だけでできる」という誤解: 専門的な知識が必要となるため、不動産会社や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

実務的なアドバイスと具体例

住宅ローンが残っている家の売却を成功させるための、実務的なアドバイスと具体例を紹介します。

複数の不動産会社に査定を依頼する: 査定価格は不動産会社によって異なるため、複数の会社に依頼して比較検討しましょう。
売却活動を始める前に、住宅ローンの残債を確認する: 売却価格とローン残債を比較し、売却後の資金計画を立てましょう。
売却にかかる諸費用を把握する: 仲介手数料、登記費用、印紙税など、売却には様々な費用がかかります。事前に確認しておきましょう。
内覧対応を丁寧に行う: 買主候補者に家の魅力を伝えるために、整理整頓を心がけ、質問に誠実に答えましょう。

例えば、Aさんの場合、住宅ローンの残債が2,000万円、家の査定価格が2,500万円でした。Aさんは、不動産会社に仲介を依頼し、売却活動を開始。無事に買主が見つかり、2,600万円で売却することができました。売却代金からローン残債を支払い、仲介手数料などの諸費用を差し引いた結果、Aさんの手元には約500万円が残りました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、不動産会社や司法書士、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

売却価格がローン残債を下回る場合（アンダーローン）: 自己資金の準備や、債権者との交渉が必要になるため、専門家のサポートが不可欠です。
離婚に伴う売却の場合: 財産分与や税金の問題が複雑になるため、専門家の助言が必要となります。
税金に関する疑問がある場合: 売却益に対する税金や、その他の税金について、専門家のアドバイスを受けることで、節税対策を講じることができます。
任意売却を検討している場合: 任意売却は、債権者との交渉が重要となるため、専門家のサポートが必須です。

専門家は、あなたの状況に合わせて最適なアドバイスを提供し、売却手続きをスムーズに進めるためのサポートをしてくれます。

まとめ｜住宅ローンが残った家の売却で重要なこと

住宅ローンが残っている家の売却は、多くの注意点がありますが、適切な準備と専門家のサポートがあれば、必ずしも難しいものではありません。以下に、今回の重要ポイントをまとめます。

抵当権の抹消: 売却には、住宅ローンの完済と抵当権の抹消が必須です。
売却方法の選択: 任意売却を目指し、競売を避けるようにしましょう。
専門家への相談: 不安な点や疑問点があれば、不動産会社や司法書士などの専門家に相談しましょう。
事前の準備: 複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格とローン残債を比較検討しましょう。
資金計画: 売却にかかる諸費用を把握し、売却後の資金計画を立てましょう。

これらのポイントを踏まえ、計画的に売却を進めることで、より良い結果を得られる可能性が高まります。
ご自身の状況に合わせて、専門家のアドバイスを受けながら、最適な売却方法を選択してください。