ローン不可物件とは？組める物件との違いをわかりやすく解説

【背景】

気になる物件があり、不動産会社に問い合わせたところ、いくつか「ローンが組めない物件」と言われた。
物件の条件として、世帯数が少ない、建蔽率（けんぺいりつ）オーバーなどがあった。
ネットで調べると、ローン不可物件は避けた方が良いという情報があった。

【悩み】

ローンが組めない物件と組める物件の違いがよくわからない。
ローン不可物件を避けるために、自分でどんなことに注意すれば良いのか知りたい。

ローンが組めない物件には、法的な問題や物件の特性が原因で、金融機関が融資（お金を貸すこと）をしないケースがあります。

テーマの基礎知識：ローンとは？

家を買うとき、多くの方が「住宅ローン」を利用します。住宅ローンは、家を買うためのお金を金融機関（銀行など）から借りることで、毎月少しずつ返済していく仕組みです。
しかし、すべての物件で住宅ローンが利用できるわけではありません。ローンが組めない物件は、購入を検討する上で注意が必要です。

今回のケースへの直接的な回答

ローンが組めない物件には、いくつかの特徴があります。
今回質問者様が遭遇したように、

世帯数が少ない（例：6世帯）
建蔽率オーバー

といった条件も、ローンが組めない理由になることがあります。
これらは、物件の法的・構造的な問題や、将来的なリスク（売りにくくなる可能性など）に関わることが多いです。

関係する法律や制度：建築基準法と都市計画法

ローンが組めるかどうかに関わる法律として、主に以下のものがあります。

建築基準法：建物の構造や安全に関するルールを定めています。建蔽率（けんぺいりつ）や容積率（ようせきりつ）などもこの法律で定められています。
都市計画法：都市の計画を定める法律で、用途地域などが定められています。用途地域によって建てられる建物の種類や高さなどが制限されます。

これらの法律に違反している物件は、ローンの審査に通らない可能性が高くなります。

誤解されがちなポイントの整理

ローンが組めない物件について、よくある誤解を整理します。

「ローンが組めない＝絶対に悪い物件」ではない：
ローンが組めない理由は様々で、物件によっては、将来的に問題が解決する可能性もあります。
ただし、リスクを理解した上で購入を検討する必要があります。
「築年数が古いからローンが組めない」とは限らない：
築年数が古い物件でも、ローンの審査に通ることはあります。
ただし、建物の状態によっては、修繕費用などが考慮されることがあります。
「個人の信用情報が悪いからローンが組めない」とは限らない：
個人の信用情報も重要ですが、物件自体の問題が原因でローンが組めないこともあります。

実務的なアドバイスと具体例

ローン不可物件を避けるために、自分でできることと、具体的な例をいくつかご紹介します。

物件情報の確認：
物件の情報を詳しく確認しましょう。
- 建蔽率、容積率が、その土地の用途地域（用途地域は、都市計画法に基づいて定められた、建物を建てられる用途の制限のこと）の制限に適合しているか
- 建物の築年数、構造、修繕履歴
- 過去に問題があった物件ではないか（水害、火災など）
これらの情報は、不動産会社から提供される「重要事項説明書」や、物件の資料に記載されています。
不動産会社とのコミュニケーション：
気になる点は、遠慮なく不動産会社に質問しましょう。
「なぜローンが組めないのか」「将来的に問題が解決する可能性はあるのか」などを確認することで、物件の持つリスクを理解できます。
金融機関への相談：
気になる物件がある場合、事前に金融機関に相談することも有効です。
金融機関は、物件の評価やローンの可否について、専門的なアドバイスをしてくれます。
また、複数の金融機関に相談することで、より良い条件でローンを組める可能性もあります。
具体的な例：

例1：建蔽率オーバーの物件

建蔽率がオーバーしている場合、建築基準法違反となり、ローンの審査に通らないことがあります。
ただし、再建築不可物件（建て替えができない物件）でない限り、将来的に建て替えが可能になることもあります。
その場合は、法的な手続きが必要になることもあります。

例2：築年数が古い物件

築年数が古い物件の場合、ローンの審査が厳しくなることがあります。
特に、耐震基準を満たしていない場合は、耐震補強工事が必要になることもあります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

不動産鑑定士：
物件の価値やリスクを客観的に評価してもらえます。
特に、再建築不可物件や、法的制限のある物件については、専門的な知識が必要になります。
弁護士：
法的問題（建築基準法違反など）がある場合、解決策について相談できます。
契約に関するトラブルや、損害賠償請求など、法的手段が必要な場合も、弁護士に相談しましょう。
建築士：
建物の構造や、修繕の必要性について、専門的なアドバイスを受けられます。
耐震性や、バリアフリー化など、建物の性能に関する相談も可能です。
ファイナンシャルプランナー：
住宅ローンの選択や、資金計画について、専門的なアドバイスを受けられます。
無理のない返済計画を立てるために、ファイナンシャルプランナーに相談することも有効です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

ローンが組めない物件と組める物件の違いを理解し、安全な物件選びをするためのポイントをまとめます。

ローンの可否は物件の様々な条件によって決まる：
建蔽率、容積率、築年数、建物の構造、過去の履歴など、様々な要素が影響します。
物件情報をしっかり確認する：
重要事項説明書や、物件の資料をよく読み、不明な点は不動産会社に質問しましょう。
専門家への相談も検討する：
不動産鑑定士、弁護士、建築士など、専門家のアドバイスを受けることで、より正確な判断ができます。
リスクを理解した上で購入を検討する：
ローン不可物件には、将来的なリスクが伴う場合があります。
リスクを理解した上で、購入するかどうかを慎重に判断しましょう。

これらのポイントを踏まえ、賢く物件を選びましょう。