ローン付き不動産の財産分与：離婚協議書の書き方と注意点

１．財産分与とローン付き不動産の基礎知識

離婚の際に、夫婦が共有する財産をどのように分けるかを定めるのが「財産分与」です。 財産分与は、婚姻中に取得した財産を対象とし、原則として、離婚時における財産の価額を評価し、２分の１ずつ分割するのが一般的です（民法760条）。

ローン付き不動産の場合、不動産の評価額からローン残債を差し引いた金額（時価）を、夫婦で折半するのが基本的な考え方です。 しかし、今回のケースのように、ローン残債の方が評価額を上回っている場合は、残債を折半して支払うという合意が成立すれば、それが財産分与の内容となります。

２．今回のケースへの直接的な回答：離婚協議書への記載例

離婚協議書には、以下の点を明確に記載する必要があります。

* **不動産の特定:** 住所、地番、登記簿上の権利関係などを具体的に記述します。
* **売却に関する合意:** 不動産を売却することに合意していることを明確に記載します。
* **ローン残債の処理:** ローン残債の金額を具体的に示し、それを夫婦で折半することを明確に記載します。誰がいくら支払うのか、いつまでに支払うのかを具体的に記述します。
* **売却益の分配:** 不動産売却後、ローン残債を支払った後の残りの売却益の扱いについても、どのように分配するかを明確に記載します。もし、残債を支払った後に売却益が残らない場合は、「売却益なし」と明記する必要があります。
* **債務名義の変更に関する合意:** ローン契約の名義変更手続きについて、誰がどのように行うかについても記述しておきましょう。

例：「甲乙は、上記の不動産を売却し、売却代金からローン残債○○円を折半し、残りの売却益については、甲が○○円、乙が○○円とすることで合意した。」

３．関係する法律や制度

民法760条が財産分与の基礎となる法律です。 また、不動産の売買には、民法の売買に関する規定が適用されます。 公正証書を作成することで、法的効力が強まり、将来的なトラブルを予防できます。

４．誤解されがちなポイントの整理

* **評価額と時価:** 不動産の評価額は、必ずしも時価（市場価格）と一致しません。 正確な時価を知るためには、不動産鑑定士による鑑定が必要となる場合があります。
* **ローン残債の負担:** ローン残債の折半は、あくまで合意に基づくものです。 一方的に負担を押し付けることはできません。
* **売却益の分配:** 売却益が不足する場合の対応についても、事前に合意しておく必要があります。

５．実務的なアドバイスや具体例の紹介

* 離婚協議書は、弁護士や司法書士に作成を依頼することをお勧めします。専門家のアドバイスを受けることで、不備やトラブルを回避できます。
* 公正証書を作成することで、強制執行力（裁判を経ずに強制的に履行させる力）が得られます。 将来的なトラブルを避けるためにも、公正証書の作成を検討しましょう。
* ローン残債の支払いは、売却代金決済後に行うのが一般的です。

６．専門家に相談すべき場合とその理由

* ローン残債の金額が非常に大きく、合意形成が困難な場合。
* 不動産の評価額に異議がある場合。
* 離婚協議書の作成や公正証書の作成に不安がある場合。
* 複雑な財産関係がある場合。

弁護士や司法書士に相談することで、法的リスクを最小限に抑え、円滑な離婚を進めることができます。

７．まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

ローン付き不動産の財産分与では、不動産の売却、ローン残債の処理、売却益の分配について、夫婦間で明確な合意が必要です。 離婚協議書には、これらの内容を具体的に記載し、できれば公正証書を作成することで、将来的なトラブルを回避しましょう。 専門家の力を借りることも検討しましょう。 特に、複雑な状況や不安がある場合は、弁護士や司法書士への相談がおすすめです。 専門家の適切なアドバイスは、円満な離婚を実現するための重要な要素となります。