ローン残債ありの分譲マンション売却、流れや注意点を徹底解説！

質問の概要

【背景】

現在、分譲マンションに住んでいます。
住宅ローン（ローン残債）がまだ残っています。
事情があり、このマンションを売却したいと考えています。

【悩み】

ローンが残っている状態でマンションを売却する場合、どのような手続きが必要なのか詳しく知りたいです。
売却の流れや、注意すべきポイントについて教えてください。

売却には、まず残債の返済と抵当権抹消が必要です。専門家への相談も検討しましょう。

回答と解説

1. ローン残債ありのマンション売却：基本のキ

分譲マンションを売却する際、住宅ローンが残っている状況は珍しくありません。この場合、通常の売却とは異なる手続きが必要になります。まず理解しておきたいのは、マンションには「抵当権（ていとうけん）」が設定されているということです。抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関（銀行など）がマンションを差し押さえ、売却してローン残債を回収できる権利のことです。

売却をスムーズに進めるためには、この抵当権を抹消する必要があります。抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済しなければなりません。つまり、売却代金でローン残債をすべて返済し、それでもお金が余れば、それがあなたの手元に残るお金となります。

2. ローン残債がある場合の売却の流れ

ローン残債があるマンションを売却する際の大まかな流れは以下の通りです。

売却の準備:

まず、不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を把握します。複数の不動産会社に査定を依頼する「相見積もり」を取ることで、より適正な価格を見極めることができます。
不動産会社との媒介契約:

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれ特徴が異なるので、自分の状況に合ったものを選びましょう。
売却活動:

不動産会社が購入希望者を探すための活動を行います。具体的には、物件情報の公開、内覧対応などです。積極的に内覧に対応し、購入希望者の質問に誠実に答えることが大切です。
売買契約:

購入希望者が見つかり、売買条件で合意に至ったら、売買契約を締結します。契約内容をしっかり確認し、不明な点は必ず不動産会社に質問しましょう。
決済と引き渡し:

売買契約後、買主から売買代金を受け取り、マンションを引き渡します。この際に、住宅ローンの残債を清算し、抵当権を抹消する手続きを行います。司法書士（しほうしょし）が手続きを代行するのが一般的です。

3. 関係する法律と制度

マンション売却に関連する主な法律や制度は以下の通りです。

民法:

売買契約や抵当権に関する基本的なルールが定められています。
不動産登記法:

不動産の権利関係を記録する登記に関するルールが定められています。抵当権抹消の手続きもこの法律に基づいて行われます。
宅地建物取引業法:

不動産会社の業務に関するルールが定められています。不動産会社との契約や、売買契約の内容などに関わってきます。
所得税法:

マンション売却によって利益が出た場合、譲渡所得税が発生します。税金に関する知識も必要になります。

4. 誤解されやすいポイント

ローン残債のあるマンション売却で、よく誤解されがちなポイントを整理しておきましょう。

売却価格＝ローン残債ではない:

売却価格は、あくまでもマンションの価値を表すものであり、ローン残債とは関係ありません。ローン残債よりも高く売れる場合もあれば、低く売れてしまう場合もあります。
自己資金が必要になる場合がある:

売却代金でローン残債を完済できない場合、不足分を自己資金で補填する必要があります。計画的に資金を準備しておきましょう。
税金が発生する場合がある:

マンション売却によって利益が出た場合、譲渡所得税が発生します。確定申告が必要になるので、税理士に相談するのも良いでしょう。

5. 実務的なアドバイスと具体例

マンション売却を成功させるための実務的なアドバイスと、具体的な例をいくつかご紹介します。

複数の不動産会社に査定を依頼する:

不動産会社によって査定価格は異なります。複数の会社に査定を依頼し、比較検討することで、より高く売れる可能性があります。
内覧の準備をしっかり行う:

内覧は、購入希望者に物件の魅力を伝える絶好の機会です。事前に部屋をきれいに掃除し、整理整頓しておくことが大切です。良い印象を与えることで、売却につながりやすくなります。
ローンの返済計画を確認する:

売却代金でローンを完済できるか、事前に確認しておきましょう。不足する可能性がある場合は、自己資金の準備が必要です。
税金に関する知識を身につける:

売却によって利益が出た場合、譲渡所得税が発生します。税金の計算方法や、控除制度について理解しておきましょう。税理士に相談するのも良いでしょう。
事例:

例えば、3,000万円で購入したマンションを3,500万円で売却し、住宅ローンの残債が2,800万円だったとします。この場合、売却代金からローン残債を差し引いた700万円が手元に残ります。ただし、この700万円から、仲介手数料や譲渡所得税などが差し引かれることになります。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

ローンの返済が難しい場合:

売却代金でローンを完済できない場合や、自己資金の準備が難しい場合は、弁護士や金融機関に相談しましょう。任意売却（にんいばいきゃく）という方法で、債権者（金融機関）の同意を得て売却できる可能性があります。
税金について詳しく知りたい場合:

譲渡所得税の計算方法や、控除制度について詳しく知りたい場合は、税理士に相談しましょう。節税対策についてアドバイスを受けることができます。
不動産売買に関するトラブルが発生した場合:

売買契約に関するトラブルや、不動産会社との間で問題が発生した場合は、弁護士に相談しましょう。適切なアドバイスや、法的手段による解決をサポートしてくれます。

7. まとめ

ローン残債のある分譲マンションを売却する際には、以下の点が重要です。

抵当権抹消が必須:

売却前に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
売却の流れを把握する:

売却の準備、不動産会社との媒介契約、売却活動、売買契約、決済と引き渡し、という流れを理解しておきましょう。
自己資金の準備を検討する:

売却代金でローンを完済できない場合は、自己資金の準備が必要になる場合があります。
専門家への相談も検討する:

ローンの返済が難しい場合や、税金について詳しく知りたい場合は、専門家への相談を検討しましょう。

マンション売却は、人生における大きな出来事の一つです。焦らず、冷静に、そして専門家のサポートを得ながら、スムーズな売却を目指しましょう。