ローン残債2000万円！家を売るには？売却の基本と注意点

回答と解説

テーマの基礎知識：家を売ることの基本

家を売るということは、所有している不動産（土地や建物）を誰かに譲り渡すことです。売却には、まず買主を見つける必要があります。そして、売買契約を締結し、代金の支払いと同時に所有権を移転するという流れになります。この一連の手続きには、様々な専門的な知識が必要となるため、不動産業者（仲介業者）に依頼するのが一般的です。

住宅ローンを利用して家を購入した場合、その家には「抵当権」（ていとうけん）というものが設定されていることがほとんどです。抵当権とは、万が一、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関（銀行など）がその家を売却して、貸したお金を回収できる権利のことです。家を売却する際には、この抵当権を抹消（まっしょう）する必要があります。

今回のケースへの直接的な回答：ローン残債と売却価格の関係

今回の質問の核心は、「ローン残債が2000万円の場合、売却価格は2000万円以上でないと売れないのか？」という点です。結論から言うと、基本的にはその通りです。売却価格がローン残債を下回る場合（これを「アンダーローン」と言います）、売却代金だけではローンの完済ができません。

売却する際には、売却代金から諸費用（仲介手数料、登記費用など）を差し引いた金額で、ローンの残債をすべて返済する必要があります。もし、売却代金でローンの残債を完済できない場合、不足分は自己資金で補う必要があります。自己資金がなければ、売却することができません。

例えば、家の売却価格が2500万円、ローンの残債が2000万円、諸費用が100万円だったとします。この場合、売却代金から諸費用を差し引いた2400万円でローンの残債を完済できます。しかし、売却価格が1800万円で諸費用が100万円の場合、1700万円しか手元に残らず、300万円の自己資金を準備してローンを完済する必要があります。

関係する法律や制度：売買契約と抵当権抹消

家の売買は、民法という法律に基づいて行われます。売買契約は、売主と買主の間で合意した内容を文書化したもので、この契約に基づいて所有権の移転が行われます。また、住宅ローンの借り入れには、金銭消費貸借契約という契約が締結されています。

売買契約を締結する際には、不動産の権利関係（所有者、抵当権の有無など）を正確に確認することが重要です。この確認は、法務局で登記簿謄本（とうきぼとうほん）を取得することで行います。登記簿謄本には、不動産の所有者や抵当権の情報が記載されています。

抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済し、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取る必要があります。これらの書類を揃えて、法務局で抵当権抹消の手続きを行います。この手続きは、司法書士に依頼することもできます。

誤解されがちなポイントの整理：売却価格と市場価格の違い

家を売却する際に、よくある誤解として、「売却価格＝市場価格」というものがあります。市場価格とは、その不動産が市場で取引されると想定される価格のことです。しかし、実際に売れる価格は、市場価格と必ずしも一致するとは限りません。

売却価格は、不動産の状況（築年数、立地、状態など）、周辺の不動産の価格、買主の希望、そして売主と買主の交渉によって決まります。また、不動産市場の状況（景気、金利など）も大きく影響します。

したがって、売却価格は、市場価格よりも高くなることもあれば、低くなることもあります。ローン残債がある場合、売却価格がローン残債を下回ると、売却することが難しくなるため、事前の価格査定や、不動産業者との綿密な打ち合わせが重要になります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：売却までのステップ

ローン残債がある家を売却する際の流れは、以下のようになります。

1. 不動産の査定：まずは、不動産業者に家の査定を依頼します。査定価格は、売却活動を行う上での目安となります。
2. 媒介契約の締結：売却を依頼する不動産業者を選び、媒介契約を締結します。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
3. 売却活動：不動産業者は、チラシの作成、インターネットへの掲載、内覧対応など、売却活動を行います。
4. 買主との交渉：買主が現れたら、売主と買主の間で価格や引き渡し条件などの交渉を行います。
5. 売買契約の締結：交渉がまとまれば、売買契約を締結します。
6. 決済と引き渡し：売買代金の支払いと同時に、家の引き渡しを行います。この際、抵当権抹消の手続きを行います。

例えば、Aさんの家は築20年の戸建てで、査定価格は2800万円でした。ローンの残債は2500万円、諸費用は100万円とします。Aさんは、2800万円で売却できれば、ローンを完済し、手元に200万円残る計算になります。しかし、なかなか買い手が見つからず、最終的に2600万円で売却することになりました。この場合、ローンの完済と諸費用を支払うと、手元には現金が残りませんが、売却は成功したことになります。

専門家に相談すべき場合とその理由：不安を解消するために

ローン残債がある家を売却する際には、様々な専門家への相談が有効です。

• 不動産業者：売却活動のサポート、価格査定、売買契約の手続きなど、売却に関する様々な相談ができます。
• ファイナンシャルプランナー：売却後の資金計画や、税金に関する相談ができます。
• 司法書士：抵当権抹消の手続きや、登記に関する相談ができます。

特に、売却価格がローン残債を下回りそうな場合（アンダーローンの場合）は、専門家への相談が不可欠です。専門家は、状況に応じて適切なアドバイスをしてくれ、問題を解決するための道筋を示してくれます。また、税金や法律に関する疑問も解消できます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• ローン残債がある家を売却する場合、基本的には売却価格がローン残債を上回る必要があります。
• 売却価格がローン残債を下回る場合は、自己資金で不足分を補う必要があります。
• 売却の流れを理解し、不動産業者や専門家と協力しながら進めることが重要です。
• 売却価格や資金計画について不安がある場合は、早めに専門家に相談しましょう。

家を売ることは、人生における大きな決断の一つです。しっかりと準備を行い、専門家のサポートを受けながら、納得のいく売却を目指しましょう。