ローン返済中の家を処分したい！離婚と転職で収入減…どうすれば良い？

ローンのある家の処分、基礎知識を整理しましょう

住宅ローンが残っている家を処分することは、多くの人にとって一大決心です。この決断をする前に、まずは基本的な知識を整理しておきましょう。

まず、住宅ローンは、家を購入する際に金融機関からお金を借りる契約です。家を担保（万が一返済が滞った場合に、金融機関がお金を回収できる権利）としてお金を借り、毎月返済していくのが一般的です。

家を処分するとは、この担保となっている家を売却し、その売却代金でローンの残債（ローンを借りた人がまだ返済しなければならない金額）を清算することです。しかし、ローンの残債が家の売却価格を上回ることもあります。これを「オーバーローン」または「アンダーローン」の状態と言います。

• オーバーローン（アンダーローン）とは？
• オーバーローン：家の売却価格よりもローンの残債の方が多い状態。売却しても借金が残ってしまう。
• アンダーローン：家の売却価格がローンの残債よりも多い状態。売却後、お金が手元に残る。

今回のケースでは、ローンの残債が多いとのことですので、オーバーローンになる可能性が高いと考えられます。

今回のケースへの直接的な回答

離婚と転職による収入減という状況を踏まえると、家の処分は現実的な選択肢の一つと言えるでしょう。しかし、安易に決断するのではなく、慎重に進める必要があります。

まず、必ず金融機関（銀行）に相談しましょう。ローンの返済が難しくなった場合、金融機関は様々な対応策を提案してくれる可能性があります。例えば、

• ローンの借り換え（金利の見直し）：金利を下げることで、月々の返済額を減らす。
• 返済期間の延長：返済期間を長くすることで、月々の返済額を減らす。
• 任意売却：金融機関の同意を得て、通常の売却活動を行う。

次に、不動産会社にも相談しましょう。不動産会社は、家の査定（売却価格の見積もり）や、売却活動のサポートをしてくれます。オーバーローンの場合は、任意売却の相談も可能です。

最終的に、ご自身の状況（ローンの残債、売却価格、今後の生活設計など）を総合的に判断し、最適な方法を選択することが重要です。

関係する法律や制度

住宅ローンの問題に関わる主な法律や制度をいくつかご紹介します。

• 民法：契約に関する基本的なルールを定めています。住宅ローン契約も民法に基づいています。
• 破産法：借金を返済できなくなった場合に、裁判所の手続きによって借金を免除してもらう制度（自己破産）を定めています。ただし、自己破産には様々な制約があります。
• 特定調停：裁判所を通して、債権者（金融機関など）との間で返済に関する話し合いを行う制度です。

これらの法律や制度は、状況に応じて活用できる可能性があります。専門家（弁護士や司法書士）に相談することで、ご自身の状況に合った適切なアドバイスを受けることができます。

誤解されがちなポイントの整理

住宅ローンの問題に関しては、誤解されやすいポイントがいくつかあります。以下に代表的なものを挙げ、解説します。

• 「自己破産すれば全て解決する」という誤解：自己破産は借金を帳消しにできる強力な手段ですが、信用情報に傷がつき、一定期間、新たな借入やクレジットカードの利用ができなくなります。また、持ち家などの財産は原則として処分されます。
• 「金融機関は冷たい」という誤解：金融機関は、顧客の状況に応じて柔軟に対応してくれる場合があります。まずは相談することが大切です。
• 「売却価格が低いと損をする」という誤解：オーバーローンの場合、売却価格が低いと借金が残りますが、それでも売却することで、固定資産税や維持費などの負担を減らすことができます。

これらの誤解を解き、正しい知識を持つことが、問題解決への第一歩となります。

実務的なアドバイスや具体例

実際に家を処分する際の、実務的なアドバイスや具体例をご紹介します。

1. 情報収集

まずは、ご自身の状況を把握するために、以下の情報を収集しましょう。

• ローンの残債額
• 家の現在の価値（不動産会社による査定）
• 固定資産税などの維持費
• 今後の生活費の見通し

2. 金融機関への相談

金融機関に、ローンの返済が難しいこと、家の処分を検討していることを伝え、今後の対応について相談しましょう。ローンの借り換えや、返済期間の延長などの提案があるかもしれません。

3. 不動産会社への相談

複数の不動産会社に相談し、家の査定を依頼しましょう。査定価格だけでなく、売却にかかる費用や、売却活動の流れについても確認しておきましょう。オーバーローンの場合は、任意売却の可能性についても相談しましょう。

4. 専門家への相談

弁護士や司法書士などの専門家に相談し、法的なアドバイスを受けましょう。自己破産や特定調停などの制度を利用する場合、専門家のサポートが必要になります。

5. 売却活動

不動産会社と協力して、売却活動を行います。売却価格や、売却にかかる期間などを考慮し、戦略を立てましょう。

6. 契約と決済

売買契約を締結し、決済（お金のやり取り）を行います。売却代金でローンの残債を清算し、残ったお金があれば、手元に残ります。

専門家に相談すべき場合とその理由

住宅ローンの問題は複雑であり、専門家のサポートが必要となる場合があります。以下に、専門家に相談すべきケースと、その理由をまとめます。

• オーバーローンで、売却しても借金が残る場合：弁護士に相談し、自己破産などの法的手段を検討する必要があるかもしれません。
• 金融機関との交渉がうまくいかない場合：弁護士に依頼し、交渉を代行してもらうこともできます。
• 離婚に伴い、財産分与や慰謝料の問題がある場合：弁護士に相談し、法的な手続きを進める必要があります。
• 住宅ローンの滞納が続き、差し押さえの可能性がある場合：弁護士に相談し、法的措置への対応を検討する必要があります。

専門家は、法的知識や経験に基づき、最適な解決策を提案してくれます。また、精神的なサポートもしてくれますので、一人で悩まず、積極的に相談しましょう。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回のケースでは、離婚と転職による収入減という状況から、住宅ローンの返済が困難になり、家の処分を検討されているとのことでした。以下に、今回の重要ポイントをまとめます。

• まずは金融機関に相談：ローンの借り換えや、返済期間の延長などの提案があるかもしれません。
• 不動産会社にも相談：家の査定や、売却活動のサポートを受けましょう。
• 専門家への相談も検討：オーバーローンの場合や、法的問題がある場合は、弁護士や司法書士に相談しましょう。
• ご自身の状況を総合的に判断：ローンの残債、売却価格、今後の生活設計などを考慮し、最適な方法を選択しましょう。

家の処分は、人生における大きな決断です。焦らず、冷静に、専門家のアドバイスを受けながら、最適な解決策を見つけてください。