ワンルームマンション購入、登記と現況の違いによるリスクとは？

登記と現況の違い、まずは基礎知識から

不動産の世界では、建物の情報を記録する「登記」という制度があります。この登記には、建物の種類（種類）、構造、床面積などが記載されます。今回のケースでは、登記簿上の建物の種類が「共同住宅」となっています。

一方、実際の建物の状態（現況）は、1階に店舗が入居しているため、「共同住宅＋店舗」という複合的な用途になっています。この登記と現況の不一致が、今回の問題の核心です。

今回のケースへの直接的な回答

ワンルームマンション1棟を購入するにあたり、登記と現況が異なる場合、いくつかのリスクが考えられます。

• 融資への影響: 金融機関が融資を行う際、登記情報と現況が一致していることを重視します。不一致があると、融資の審査が厳しくなったり、融資額が減額されたりする可能性があります。
• 売却時の問題: 将来的に売却する際、買主が登記と現況の違いを懸念し、購入を躊躇する可能性があります。また、売却価格が下がる可能性も否定できません。
• 法的問題: 建築基準法などに違反している場合、是正を求められる可能性があります。

これらのリスクを考慮すると、購入前に専門家（不動産鑑定士、建築士、司法書士など）に相談し、詳細な調査を行うことが重要です。

関係する法律や制度

今回のケースで関係する主な法律や制度は以下の通りです。

• 建築基準法: 建物の用途（用途地域）や構造に関する規制を定めています。登記と現況が異なる場合、この法律に違反している可能性があります。
• 不動産登記法: 不動産の権利関係や建物の情報を記録する法律です。登記簿の記載は、この法律に基づいて行われます。
• 都市計画法: 都市計画に関する基本的な法律で、用途地域などが定められています。用途地域によって、建築できる建物の種類が制限される場合があります。

これらの法律や制度は複雑であり、専門的な知識が必要です。そのため、専門家への相談が不可欠となります。

誤解されがちなポイントの整理

登記と現況の不一致に関して、よくある誤解を整理します。

• 「登記は形式的なもの」という誤解: 登記は、不動産の権利関係や建物の情報を公的に証明する重要なものです。軽視することはできません。
• 「問題が起きてから対応すれば良い」という誤解: 問題が起きてから対応すると、時間的・金銭的な負担が大きくなる可能性があります。事前の調査と対策が重要です。
• 「売主が問題ないと言っているから大丈夫」という誤解: 売主の認識と、実際の法的な問題は異なる場合があります。必ず専門家の意見を聞きましょう。

実務的なアドバイスと具体例

ワンルームマンション購入にあたって、実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

• 重要事項説明書の確認: 不動産売買契約の前に、重要事項説明書で登記情報と現況がどのように記載されているか確認しましょう。
• 現地調査の実施: 実際に物件を訪れ、建物の状態を確認しましょう。特に、1階の店舗部分がどのような状況なのか、詳細に確認することが重要です。
• 専門家への相談: 不動産鑑定士、建築士、司法書士などの専門家に相談し、物件の評価や法的問題についてアドバイスを受けましょう。
• 契約内容の確認: 売買契約の内容をよく確認し、登記と現況の違いに関する特約（特約）が盛り込まれているか確認しましょう。

具体例: 実際に、登記が「共同住宅」となっている物件で、1階に店舗が入居している場合、建築基準法上の用途違反となる可能性があります。この場合、是正工事が必要となり、多額の費用が発生する可能性があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、必ず専門家（不動産鑑定士、建築士、司法書士など）に相談しましょう。

• 登記と現況が異なる場合: 今回のケースのように、登記と現況が異なる場合は、専門家による詳細な調査が必要です。
• 建築基準法などの法令違反の可能性がある場合: 建物の用途や構造が法令に違反している可能性がある場合は、専門家による確認が必要です。
• 融資を受ける予定がある場合: 金融機関への融資を検討している場合は、専門家のアドバイスを受けて、融資への影響を確認しましょう。
• 売却を検討している場合: 将来的な売却を見据えている場合は、専門家による物件の評価を受け、売却時のリスクを把握しておきましょう。

専門家は、法的知識や専門的な技術を用いて、物件のリスクを評価し、適切なアドバイスを提供してくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回のワンルームマンション購入に関する問題の重要ポイントをまとめます。

• 登記と現況の違い: 登記簿上の「種類」と実際の建物の状態が異なる場合、様々なリスクが発生します。
• リスクの種類: 融資への影響、売却時の問題、法的問題などが考えられます。
• 専門家への相談: 不動産鑑定士、建築士、司法書士などの専門家に相談し、詳細な調査とアドバイスを受けることが重要です。
• 事前の調査と対策: 購入前に、物件の状態を十分に調査し、リスクを把握した上で、適切な対策を講じることが大切です。

ワンルームマンションの購入は、大きな買い物です。後悔のない取引をするために、専門家の協力を得ながら、慎重に進めていきましょう。