一筆の土地、二棟の貸家売却：借地権付き売却と土地持分売却、どちらが最適？

【背景】
一筆の土地に二棟の貸家が建っています。そのうち一棟を売却したいと考えています。土地を分筆することは費用が高くつく上、道路が共有の１本しかないため、分筆すると無道路物件（道路に接していない土地）ができてしまうため、難しいです。

【悩み】
残りの一棟と共有で土地を使用している状態のまま、一棟だけを売却する場合、借地権付きで売却するのと、土地の持ち分を売却するのと、どちらの方法がより良いのでしょうか？それぞれのメリット・デメリットを詳しく知りたいです。

借地権付き売却が現実的かつ有利です。

回答と解説

１．テーマの基礎知識：借地権と土地持分

まず、重要な用語を理解しましょう。「借地権」とは、他人の土地に建物を建てて使用できる権利のことです（借地借家法で保護されています）。一方、「土地持分」とは、土地の所有権を複数人で共有することです。今回のケースでは、土地全体を所有しながら、建物を別々に所有・貸し出している状態です。

２．今回のケースへの直接的な回答

質問者さんの状況では、**借地権付きで売却するのが現実的で、かつ売却者にとって有利な方法**です。土地を分筆できないため、土地持分売却は非常に困難です。仮に、持ち分売却できたとしても、買主は共有部分の維持管理に巻き込まれることになり、売却価格が低くなる可能性が高いです。

３．関係する法律や制度：借地借家法

このケースでは、借地借家法が大きく関わってきます。借地借家法は、借地借家関係における権利義務を定めた法律です。借地権付きで売却する場合、借地権の譲渡（売買）に関する規定が適用されます。売買契約においては、借地権の譲渡に関する条項を明確に記載する必要があります。

４．誤解されがちなポイントの整理

土地持分売却は、一見シンプルに見えますが、実際は非常に複雑です。共有部分の管理、修繕費用負担、将来的なトラブル発生リスクなど、多くの課題を抱えています。特に、道路が共有で一本しかない状況では、分筆が不可能なため、土地持分売却は現実的ではありません。

５．実務的なアドバイスや具体例の紹介

借地権付き売却の場合、売買契約書に借地権の譲渡に関する条項を明確に記載することが重要です。また、建物の現状を正確に把握し、瑕疵担保責任（売買後に欠陥が見つかった場合の責任）についても明確にしておく必要があります。不動産会社に相談し、専門家のアドバイスを受けることを強くお勧めします。

６．専門家に相談すべき場合とその理由

土地の売買は高額な取引であり、法律的な知識や不動産取引に関する専門知識が求められます。今回のケースのように、土地の分筆が困難な場合や、借地権の譲渡に関する複雑な問題が生じる可能性がある場合は、不動産会社や弁護士などの専門家に相談することが非常に重要です。専門家の適切なアドバイスを受けることで、トラブルを回避し、円滑な売買を進めることができます。

７．まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

土地の分筆が困難な状況では、借地権付き売却が最も現実的な選択肢です。土地持分売却は、共有部分の管理やトラブルリスクが高いため、避けるべきです。売買契約書には、借地権の譲渡に関する条項を明確に記載し、専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めることが重要です。不動産取引は複雑なため、専門家の力を借りることを躊躇しないようにしましょう。