一筆の土地に二棟マンション！敷地権割合はどうなる？わかりやすく解説

質問の概要

【背景】

一つの土地に、二つのマンションが建っています。
土地も二つのマンションも、所有者は同じ一人です。
分離処分を可能にするような特別な取り決め（規約）はありません。

【悩み】

この場合、敷地権割合はどのように計算されるのでしょうか？

1. 二つのマンションを合わせて1となるのでしょうか？

2. 各マンションごとに1となるのでしょうか？

よくわからず、困っています。

敷地権割合は、各マンションの区分所有建物ごとに1となります。土地全体で1つではありません。

回答と解説

テーマの基礎知識：敷地権って何？

不動産の世界では、土地と建物はそれぞれ別のものとして扱われます。敷地権は、区分所有建物（マンションなど）の所有者が、その建物の敷地（土地）について持っている権利のことです。簡単に言うと、マンションの部屋を買うと、その部屋だけでなく、その部屋が建っている土地の一部も一緒に所有することになる、ということです。

通常、マンションなどの区分所有建物は、建物部分を所有する権利（区分所有権）と、その建物の敷地を利用する権利（敷地利用権）がセットになっています。この敷地利用権が、登記上「敷地権」として表示されます。

敷地権は、建物と一体のものとして扱われるため、原則として建物と分離して処分することはできません（「建物と切り離して土地だけを売る」といったことは、原則できないということです）。これにより、区分所有者は安心して自分の部屋を所有し、利用することができます。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、一つの土地に二棟のマンションが建っており、所有者が同じであっても、それぞれのマンションは独立した区分所有建物として扱われます。したがって、各マンションの敷地権割合は、それぞれのマンションごとに「1」となります。

なぜなら、敷地権は、各区分所有建物（各マンションの各部屋）の専有部分（各部屋）の床面積や構造などを考慮して、それぞれの権利が定められるからです。今回のケースでは、二つのマンションはそれぞれ独立した建物であり、それぞれのマンションに複数の専有部分（部屋）が存在します。そのため、各マンションごとに敷地権割合が定められ、それぞれのマンションの所有者は、その割合に応じて土地の権利を持つことになります。

関係する法律や制度：区分所有法

今回のケースで重要となる法律は、「区分所有法」（正式名称：建物の区分所有等に関する法律）です。区分所有法は、マンションなどの区分所有建物の管理や権利関係について定めています。

区分所有法では、敷地利用権が区分所有権と不可分一体の関係にあること、つまり、建物と分離して処分できないことが原則として定められています（区分所有法22条）。また、敷地権の割合は、各区分所有者が持つ専有部分の床面積などに基づいて決定されます。

今回のケースのように、一つの土地に複数の区分所有建物がある場合でも、それぞれの建物ごとに敷地権が定められ、各区分所有者は、自分の所有する専有部分に対応する敷地権を持つことになります。

誤解されがちなポイントの整理

よくある誤解として、「土地の所有者が一人だから、敷地権割合も一つになる」というものがあります。しかし、これは誤りです。敷地権は、土地の所有者ではなく、各区分所有建物（各マンション）の所有者に帰属する権利です。

もう一つの誤解として、「規約で自由に敷地権割合を決められる」というものがあります。確かに、規約によって敷地権に関する取り決めを行うことは可能ですが、その内容は、区分所有者の権利を不当に侵害するものであってはなりません。また、規約で敷地権割合を変更するには、原則として区分所有者全体の合意が必要となります。

今回のケースのように、所有者が同じであっても、それぞれのマンションは独立した区分所有建物として扱われるため、敷地権割合はそれぞれのマンションごとに定められるということを理解しておくことが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

実際に不動産取引を行う場合、敷地権割合は非常に重要な要素となります。敷地権割合が大きいほど、そのマンションの土地に対する権利が大きくなり、資産価値にも影響します。

例えば、二つのマンションの敷地権割合が異なる場合、それぞれのマンションの売却価格や、固定資産税の評価額にも違いが生じます。また、土地の再開発や建て替えを行う際にも、敷地権割合が重要な役割を果たします。

今回のケースのように、一筆の土地に二棟のマンションが建っている場合、それぞれのマンションの敷地権割合を確認し、その内容を理解しておくことが重要です。不動産登記簿謄本や、マンションの管理規約などを確認することで、敷地権割合を知ることができます。

専門家に相談すべき場合とその理由

敷地権に関する問題は、複雑で専門的な知識が必要となる場合があります。以下のような場合は、専門家への相談を検討することをお勧めします。

敷地権割合の計算方法がわからない場合
敷地権に関するトラブルが発生した場合
土地の再開発や建て替えを検討している場合
不動産売買で敷地権について不安がある場合

専門家としては、不動産鑑定士、弁護士、司法書士などが挙げられます。彼らは、敷地権に関する専門知識を持っており、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。専門家に相談することで、問題をスムーズに解決し、安心して不動産取引を行うことができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

敷地権は、区分所有建物（マンションなど）の所有者が、その建物の敷地について持っている権利のこと。
一つの土地に複数のマンションが建っている場合でも、それぞれのマンションは独立した区分所有建物として扱われる。
各マンションの敷地権割合は、それぞれのマンションごとに「1」となる。
敷地権割合は、不動産取引において非常に重要な要素であり、専門家への相談も検討する価値がある。

敷地権について正しく理解し、安心して不動産取引を行いましょう。