一軒家売却とローンの組み直し：売却後の手続きや資金計画を徹底解説

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産売買とローンの基本

まず、不動産売買と住宅ローンについて基本的な知識を整理しましょう。

家を売るということは、所有している不動産（土地と建物）を第三者に譲ることです。
売買契約を締結し、代金を受け取ることで、所有権が移転します。

住宅ローンは、家を購入する際に金融機関からお金を借りる制度です。
借りたお金は、月々または年に数回に分けて返済していきます。

今回のケースでは、売却とローンの返済が同時に発生する可能性があります。
売却代金でローンの残債（残っているお金）を完済できれば問題ありませんが、残債が売却代金を上回る場合は、追加で資金を用意する必要があります。

今回のケースへの直接的な回答：ローンの組み直しについて

住宅ローンが残っている状態で家を売却する場合、売却代金でローンの残債を返済することが基本です。
しかし、売却代金がローンの残債に満たない場合（これを「アンダーローン」と言います）、
不足分を自己資金で補填する必要があります。

ローンの組み直しについては、売却後に新しい住宅ローンを組むことが可能です。
ただし、金融機関の審査が必要です。

審査では、

• 収入
• 信用情報
• 他の借入状況
• 自己資金の有無

などが考慮されます。

ご主人が40歳とのことですので、年齢的な問題はありませんが、
ローンの審査に通るためには、安定した収入と良好な信用情報が重要です。
実家との資金援助があるとのことですので、自己資金として評価される可能性もあります。

関係する法律や制度：売買契約と抵当権抹消

不動産売買には、様々な法律や制度が関係します。

まず、売買契約は、売主と買主の間で交わされる契約です。
契約書には、売買価格、引き渡し日、支払い方法などが記載されます。
契約内容をしっかりと確認し、疑問点があれば必ず確認しましょう。

住宅ローンを借りている場合、
抵当権（金融機関がお金を貸した際に設定する担保）が設定されています。
売却してローンを完済したら、抵当権を抹消する手続きが必要になります。
この手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。

また、売買には、不動産取得税や固定資産税などの税金も関係します。
売却益が出た場合は、譲渡所得税がかかる可能性があります。
税金については、税理士に相談することをおすすめします。

誤解されがちなポイントの整理：売却価格と諸費用

家を売却する際、多くの方が誤解しがちなポイントがあります。

まず、
売却価格は、必ずしも希望通りになるとは限りません。
不動産の価値は、

• 立地
• 築年数
• 建物の状態
• 周辺の相場

などによって決まります。

不動産会社に査定を依頼し、適切な価格で売却することが重要です。

次に、
売却には、様々な諸費用がかかります。
主なものとしては、

• 仲介手数料（不動産会社に支払う手数料）
• 印紙税（売買契約書に貼る収入印紙代）
• 登記費用（抵当権抹消登記など）
• 譲渡所得税（売却益が出た場合）

などがあります。

これらの費用を考慮して、資金計画を立てる必要があります。
不動産会社に見積もりを依頼し、事前に確認しておきましょう。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：売却の流れと資金計画

実際に家を売却する際の流れと、資金計画について解説します。

売却の流れ

1. 不動産会社に査定を依頼する
2. 売却価格を決定し、不動産会社と媒介契約を締結する
3. 不動産会社が購入希望者を探す
4. 購入希望者との交渉
5. 売買契約を締結する
6. 引き渡し
7. 残代金の受け取り

資金計画

まず、
売却価格から、ローンの残債と諸費用を差し引いた金額が、手元に残るお金です。
このお金を、新しい家の購入資金に充当することになります。

例えば、

• 売却価格：3000万円
• ローンの残債：2000万円
• 諸費用：200万円

の場合、
3000万円 – 2000万円 – 200万円 = 800万円が手元に残ります。

この800万円を、実家の家を建てる際の頭金や、その他の費用に充てることができます。

資金計画を立てる際には、

• 新しい家の購入に必要な費用
• 引っ越し費用
• 当面の生活費

なども考慮する必要があります。

専門家（不動産会社、ファイナンシャルプランナーなど）に相談し、
具体的な資金計画を立てることをおすすめします。

専門家に相談すべき場合とその理由：より良い選択のために

家を売却する際には、様々な専門家に相談することができます。

• 不動産会社：売却価格の査定、売却活動、契約手続きなど、売却に関する全般的なサポートをしてくれます。
• 司法書士：抵当権抹消登記や所有権移転登記など、登記に関する手続きを代行してくれます。
• 税理士：譲渡所得税など、税金に関する相談に乗ってくれます。
• ファイナンシャルプランナー：資金計画やローンの組み直しなど、お金に関する相談に乗ってくれます。

今回のケースでは、

• ローンの残債がある
• 新しい家の購入を検討している

ことから、
不動産会社、ファイナンシャルプランナーに相談することをおすすめします。

複数の専門家に相談し、それぞれの意見を聞くことで、より良い選択をすることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要ポイントをまとめます。

• 住宅ローンが残っている家を売却する場合、売却代金でローンの残債を返済することが基本です。
• 売却代金がローンの残債に満たない場合は、自己資金で補填する必要があります。
• 売却後に新しい住宅ローンを組むことは可能ですが、金融機関の審査が必要です。
• 売却には、仲介手数料、印紙税、登記費用、譲渡所得税などの諸費用がかかります。
• 専門家（不動産会社、ファイナンシャルプランナーなど）に相談し、資金計画を立てることが重要です。

家を売却し、新しい家を建てるという大きな決断をするにあたり、
専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めていくことが大切です。