不動産の代物弁済と予約完結通知：清算金問題と解決策を探る

【背景】
以前、公正証書と代物弁済について質問させて頂きました。その後、新たな疑問が出てきました。具体的には「予約完結通知」と、代物弁済における清算金の問題です。債権者から不動産を代物弁済で受け取る際、不動産の評価額が債権額を上回ると、差額を債務者（私）が債権者へ支払う必要があると聞いています。私の場合、債権総額1000万円に対し、不動産評価額は1500万円です。

【悩み】
1. 不動産の評価は誰が実施するのでしょうか？
2. 契約書作成時に、双方合意の上で清算金の項目を削除することは可能でしょうか？現金での弁済が不可能なため、清算金を支払う財源がありません。抵当権を実行して競売にかける方法も考えましたが、時間がかかり、競売に必要なまとまった資金を用意するのが困難です。「お金を返せないなら土地を下さい」という形で、スムーズに解決したいと考えています。どうすれば良いでしょうか？

代物弁済で清算金不要にする交渉は可能だが、専門家相談が必須

回答と解説

テーマの基礎知識：代物弁済と予約完結通知

代物弁済とは、金銭の代わりに物（この場合は不動産）で債務を弁済することです。債権者（お金を貸した側）と債務者（お金を借りた側）の合意が必要です。予約完結通知は、代物弁済が成立する前に、債権者と債務者間で弁済の意思表示と条件を確定しておくための書面です。この通知によって、将来的な代物弁済が確実なものとなります。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様は、不動産の評価額が債権額を上回るため、差額の清算金を支払う必要性に直面しています。しかし、財源がないため、清算金を支払わずに代物弁済を完了させたいと考えています。結論から言うと、契約書作成時に双方合意の上で清算金の項目を削除することは、原則として可能です。ただし、これは債権者が承諾した場合に限ります。

関係する法律や制度

民法（債務の履行）が関係します。民法では、債務の履行は金銭でなければいけないとは規定されていません。そのため、債権者と債務者の合意があれば、代物弁済が認められます。しかし、債権者の権利を著しく害するような代物弁済は認められない場合があります。

誤解されがちなポイントの整理

「不動産の評価額が債権額を上回れば、必ず差額を債務者が支払わなければならない」という誤解があります。これは、あくまで一般的なケースであり、債権者と債務者の合意によって、清算金の支払いを免除することも可能です。重要なのは、債権者がその合意に同意してくれるかどうかです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

債権者と交渉し、清算金を支払わない条件で代物弁済を受け入れるよう説得する必要があります。その際には、不動産の評価額を根拠に、債権者にとって有利な条件を提示するなど、具体的な提案が必要です。例えば、不動産の売却益の一部を債権者に支払う、もしくは、将来的な追加の弁済を約束するなどです。交渉が難航する場合は、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由

交渉が難航した場合、または、契約内容に不明な点がある場合は、弁護士や司法書士に相談することを強くお勧めします。専門家は、法律に基づいた適切なアドバイスを行い、紛争を回避するお手伝いをしてくれます。特に、不動産取引には複雑な法律が関わってくるため、専門家の知識は不可欠です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

代物弁済における清算金は、債権者と債務者の合意によって変更・削除が可能です。しかし、交渉は慎重に進める必要があり、専門家の助言を得ることが重要です。債権者の承諾を得られるよう、具体的な提案を用意し、丁寧に交渉を進めましょう。競売による解決は時間と費用がかかるため、まずは交渉による解決を目指しましょう。スムーズな解決のためには、早めの専門家への相談がおすすめです。