不動産共有者の無断登記！抹消請求できるのは自分の持分だけ？それとも全部？徹底解説

【背景】
不動産を兄弟と共有で所有しています。先日、兄が私の承諾を得ずに、勝手に自分の名義だけの所有権登記をしてしまったと知りました。弁護士に相談したところ、「共有持分権に基づき、登記の全部抹消は請求できず、自己の持ち分についてのみ請求できる」と言われました。しかし、別のサイトでは、「仮装により共有不動産の登記上所有者になっている者に対しては、その持ち分に基づき単独で全部にかかる登記抹消請求ができる」と書いてありました。どちらが正しいのか分からず、混乱しています。

【悩み】
兄の無断登記を抹消する請求をしたいのですが、自分の持分だけしか抹消できないのか、それとも全体の登記を抹消できるのかを知りたいです。また、請求の方法や必要な手続きについても知りたいです。

共有持分に応じた抹消請求と、仮装登記への抹消請求は異なる。

回答と解説

1. 不動産共有と共有持分の基礎知識

不動産共有とは、複数の者が一つの不動産を共同で所有する状態です（民法244条）。各共有者は、その持分に応じて不動産の権利を享受します。例えば、2分の1の共有持分を持つ者は、不動産の収益の2分の1を得る権利や、2分の1の範囲で不動産を自由に使用・収益する権利を持ちます。しかし、共有者全員の合意なく、単独で重要な処分（例えば、売買や抵当権設定）をすることはできません。

2. 今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、兄が共有者の承諾を得ずに単独で所有権登記を行ったことが問題です。これは、共有関係を侵害する行為にあたります。

弁護士の意見「共有持分権に基づき、登記の全部抹消は請求できず、自己の持ち分についてのみ請求できる」というのは、**兄が正当な共有者として登記を行った場合**を想定しています。この場合、質問者様は自分の持分に関する登記の抹消を請求できます。

一方、「仮装により共有不動産の登記上所有者になっている者に対しては、その持ち分に基づき単独で全部にかかる登記抹消請求ができる」というのは、**兄が不正な手段（例えば、偽造文書など）を用いて登記を行った場合、つまり「仮装登記」の場合**を指しています。仮装登記とは、実際には所有権を持たない者が、不正な手段で登記簿上に所有者として登録されている状態です。

3. 関係する法律や制度

関係する法律は、主に民法と不動産登記法です。民法は共有関係のルールを定めており、不動産登記法は登記に関する手続きを定めています。具体的には、民法244条（共有）、250条（共有物の処分）、不動産登記法第22条（所有権の登記）などが関連します。

4. 誤解されがちなポイントの整理

「共有持分権に基づく請求」と「仮装登記に対する請求」の違いが、誤解されやすいポイントです。前者は、正当な共有者による行為に対する請求であり、後者は、不正な行為に対する請求です。質問者様がどちらのケースに該当するかは、兄が登記に至った経緯を調査する必要があります。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

兄の登記が仮装登記であると判断できる証拠（例えば、偽造された書類など）があれば、登記所の登記官に対して、登記の抹消を請求できます。証拠が不十分な場合は、まず兄との話し合いを試みるべきです。話し合いがまとまらない場合は、弁護士に相談し、法的措置を検討する必要があります。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

兄との話し合いがうまくいかない場合、または兄の登記が仮装登記であるかどうかの判断が難しい場合は、弁護士に相談することが重要です。弁護士は、法律的な知識と経験に基づいて、適切なアドバイスとサポートを提供してくれます。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

兄の無断登記は、共有関係の侵害にあたります。抹消請求できる範囲は、兄の登記が正当なものであるか、仮装登記であるかによって異なります。正当な登記であれば、自分の持分のみの抹消請求となりますが、仮装登記であれば、全体の抹消請求が可能です。状況を正確に把握し、必要に応じて弁護士に相談することが重要です。証拠を収集し、専門家の助言を得ながら対応しましょう。