不動産営業の収益源は？仲介手数料以外に何があるのかを徹底解説！

不動産営業の収益源：基礎知識と全体像

不動産会社の営業マンがどのようにして収入を得ているのか、その仕組みを理解することは、不動産取引をより深く理解する第一歩です。不動産営業の収益源は多岐にわたりますが、基本的には、顧客へのサービス提供によって得られる対価です。ここでは、その基本的な構造と前提となる知識を解説します。

不動産営業の主な仕事は、

• 不動産の売買や賃貸の仲介
• 不動産の販売（自社で開発した物件など）
• 不動産に関するコンサルティング

などです。これらの業務を通じて、様々な形で収益を上げています。

不動産会社は、これらの業務を行うにあたり、様々な費用（人件費、広告宣伝費、物件の仕入れ費用など）を負担しています。営業マンの収入は、これらの費用を差し引いた会社の利益の一部、または、歩合給として支払われるのが一般的です。

今回のケースへの直接的な回答

ご質問の「不動産会社の営業の人って、具体的に何が自分の収益になるんですか？」に対する直接的な回答としては、以下の点が挙げられます。

• 仲介手数料: 不動産の売買や賃貸契約が成立した際に、売主または買主（または両方）から受け取る手数料です。これは、不動産営業の主要な収入源の一つです。
• 販売手数料（自社物件の場合）: 不動産会社が自社で開発した物件を販売する場合、営業マンは販売額の一部を報酬として受け取ることがあります。
• 広告宣伝費: 顧客獲得のために行う広告活動から得られる収益の一部が、営業マンのインセンティブに繋がることもあります。
• コンサルティング料: 不動産に関する専門的な知識やアドバイスを提供し、その対価として得られる報酬の一部が、営業マンの収入となる場合があります。

このように、不動産営業の収益源は、仲介手数料だけではありません。様々な方法で収入を得ているのです。

関係する法律や制度

不動産営業に関わる法律や制度は、営業活動のルールを定め、顧客の保護を図るために重要です。これらの法律や制度を理解することは、不動産取引を安全に行うために不可欠です。

主なものとしては、

• 宅地建物取引業法: 不動産取引の公正さと安全性を確保するための法律です。不動産会社は、この法律に基づいて免許を取得し、営業活動を行います。営業マンは、この法律で定められたルールに従って業務を行う必要があります。
• 不動産特定共同事業法: 不特定多数の投資家から資金を集めて不動産事業を行う場合に適用される法律です。
• 建築基準法: 建物の構造や安全性を確保するための法律です。

これらの法律や制度は、不動産営業の活動を規制し、顧客の権利を保護するために存在します。例えば、宅地建物取引業法は、重要事項の説明義務や、契約締結時の書面交付義務などを定めています。

誤解されがちなポイントの整理

不動産営業の収益源について、誤解されがちなポイントを整理します。

• 仲介手数料だけが収入源ではない: 確かに仲介手数料は大きな収入源ですが、自社物件の販売やコンサルティングなど、他の収入源も存在します。
• 歩合給の仕組み: 営業マンの収入は、固定給だけでなく、売上に応じた歩合給が大きな割合を占めることがあります。そのため、営業成績によって収入が大きく変動する可能性があります。
• 顧客との関係性: 営業マンは、顧客との信頼関係を築くことが重要です。長期的な関係性を築くことで、リピーターからの紹介や、継続的な取引に繋がり、結果として安定した収入に繋がります。

これらの誤解を解くことで、不動産営業の仕事に対する理解を深めることができます。

実務的なアドバイスや具体例

不動産営業の実務的な側面について、具体的なアドバイスや事例を交えて解説します。

仲介手数料の仕組み:

• 仲介手数料は、売買価格や賃料に応じて上限額が定められています。
• 例えば、売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料の上限は、売買価格の3% + 6万円 + 消費税です。
• 賃貸物件の場合は、賃料の1ヶ月分 + 消費税が上限です。

自社物件の販売:

• 不動産会社が自社で開発した物件を販売する場合、営業マンは、販売価格の一部を報酬として受け取ることがあります。
• 販売価格が高いほど、営業マンの収入も増える可能性があります。

コンサルティング:

• 不動産に関する専門的な知識やアドバイスを提供し、その対価として報酬を得ることがあります。
• 相続対策、資産運用、税金対策など、様々な分野でコンサルティング業務が行われています。

具体例:

ある営業マンは、売買仲介だけでなく、顧客の資産運用に関するコンサルティングも行い、高い収入を得ています。また、別の営業マンは、自社開発物件の販売に注力し、高額なインセンティブを得ています。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産取引や不動産営業に関する疑問や問題が生じた場合、専門家に相談することが重要です。ここでは、どのような場合に専門家に相談すべきか、その理由と共にご紹介します。

• 法律問題: 不動産に関する法律問題（契約不履行、権利関係など）が発生した場合、弁護士に相談することが適切です。弁護士は、法的観点から問題解決をサポートし、適切なアドバイスを提供します。
• 税金問題: 不動産売買や相続など、税金に関する問題が発生した場合、税理士に相談することが重要です。税理士は、税務上のアドバイスを行い、節税対策などを提案します。
• 不動産鑑定: 不動産の適正な価値を知りたい場合、不動産鑑定士に相談することができます。不動産鑑定士は、専門的な知識と技術を用いて、不動産の価値を評価します。
• 専門家への相談のメリット:
  • 専門的な知識と経験に基づくアドバイスを受けられる
  • 客観的な視点から問題解決を図れる
  • 法的リスクを回避できる

専門家への相談は、不動産取引を安全に進めるために非常に有効です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の記事では、不動産営業の収益源について詳しく解説しました。以下に、重要なポイントをまとめます。

• 仲介手数料だけではない: 不動産営業の収益源は、仲介手数料に加えて、自社物件の販売益、広告費、コンサルティング料など多岐にわたります。
• 法律と制度の理解: 宅地建物取引業法などの法律や制度を理解することは、不動産取引を安全に行うために不可欠です。
• 専門家への相談: 法律問題や税金問題など、専門的な知識が必要な場合は、弁護士や税理士などの専門家に相談することが重要です。
• 顧客との信頼関係: 顧客との信頼関係を築くことは、安定した収入を得るために不可欠です。

不動産営業の収益源について理解を深めることで、不動産取引や不動産営業という仕事に対する理解を深めることができます。