不動産売却で専任媒介契約！仲介業者の選び方、都内90平米土地（古家付き）の場合

テーマの基礎知識：不動産売却と仲介契約の種類

不動産を売却する際には、まず不動産会社（仲介業者）に売却の仲介を依頼します。この際に結ぶ契約が「媒介契約（ばいかいけいやく）」です。媒介契約には3つの種類があります。

一般媒介契約（いっぱんばいかいけいやく）：複数の不動産会社に仲介を依頼できます。自分で買主を見つけて直接売買することも可能です。
専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）：1社の不動産会社にのみ仲介を依頼します。ただし、自分で見つけた買主との取引は可能です。
専属専任媒介契約（せんぞくせんにんばいかいけいやく）：1社の不動産会社にのみ仲介を依頼します。自分で買主を見つけて直接売買することもできません。

今回の質問にある「専任媒介契約」は、不動産会社にとっては、その物件の売却活動を独占して行えるため、より積極的に販売活動を行う傾向があります。売主としても、1社に絞ることで、不動産会社との連携が密になりやすいというメリットがあります。

今回のケースへの直接的な回答：専任媒介契約の仲介業者選びのポイント

都内城東地域の土地（古家付き）の売却を検討されているとのことですので、専任媒介契約で仲介業者を選ぶ際のポイントを具体的に解説します。

売却実績と得意分野：
- 候補の不動産会社が、過去にどのくらいの数の不動産売却を仲介した実績があるか確認しましょう。特に、今回のケースのように土地（古家付き）の売却を得意としている会社を選ぶことが重要です。
- ホームページなどで、過去の売却事例や顧客の声などを確認し、その会社の得意分野を見極めましょう。
地域密着度：
- 都内城東地域に詳しい不動産会社を選ぶことが重要です。その地域特有の不動産事情や、近隣の売買事例に精通している会社は、より適切な価格設定や効果的な販売戦略を立てることができます。
- その不動産会社が、その地域でどのくらいの期間営業しているか、地域住民との繋がりがあるかなども、判断材料になります。
担当者の対応力：
- 担当者の対応の丁寧さ、説明のわかりやすさ、質問への的確な回答なども重要なポイントです。
- 売主の希望をしっかりと聞き取り、親身になって相談に乗ってくれる担当者を選ぶことが大切です。
- 複数の担当者と面談し、信頼できると感じる担当者を選びましょう。
販売活動の内容：
- どのような販売活動を行うのか、具体的に確認しましょう。
- 具体的には、レインズ（REINS：不動産流通標準情報システム）への登録、インターネット広告の展開、チラシの配布、オープンハウスの開催など、様々な販売活動があります。
- それぞれの販売活動の内容や、費用についても確認しておきましょう。
売却価格の査定：
- 複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定価格とその根拠を比較検討しましょう。
- 査定価格だけでなく、その根拠となる周辺の売買事例や、土地の評価額なども確認し、納得できる価格を提示してくれる会社を選びましょう。

関係する法律や制度：不動産売買に関わる主なもの

不動産売買には、様々な法律や制度が関係してきます。主なものをいくつか紹介します。

宅地建物取引業法（たくちたてものとりひきぎょうほう）：不動産会社の業務や、不動産売買に関するルールを定めた法律です。
都市計画法（としけいかくほう）：都市計画に関するルールを定めた法律で、用途地域や建ぺい率、容積率など、土地の利用に関する制限を定めています。
建築基準法（けんちくきじゅんほう）：建物の構造や設備に関するルールを定めた法律です。
不動産登記法（ふどうさんとうきほう）：不動産の権利関係を登記するルールを定めた法律です。
税金：不動産売買には、所得税や住民税、固定資産税など、様々な税金が関係してきます。

不動産会社は、これらの法律や制度に基づいて、売買の仲介を行います。

誤解されがちなポイントの整理：専任媒介契約に関する注意点

専任媒介契約を結ぶ際には、いくつか注意しておきたいポイントがあります。

契約期間：
- 専任媒介契約には、有効期間が定められています。通常は3ヶ月ですが、更新することも可能です。
- 契約期間中に売却できなかった場合、契約を更新するか、他の不動産会社に依頼するかを検討する必要があります。
売主の義務：
- 専任媒介契約を結ぶと、売主は、他の不動産会社に仲介を依頼したり、自分で買主を見つけたりすることができなくなります（専属専任媒介契約の場合は、自分で買主を見つけることもできません）。
- 売主は、不動産会社からの販売活動に関する報告を、定期的に受ける必要があります。
仲介手数料：
- 不動産会社に支払う仲介手数料は、売買価格によって上限額が定められています。
- 仲介手数料の金額や、支払い時期などを、事前に確認しておきましょう。
契約解除：
- 不動産会社が、正当な理由なく契約を履行しない場合、契約を解除できる可能性があります。
- 契約解除に関する条項を、事前に確認しておきましょう。

実務的なアドバイスや具体例：仲介業者を選ぶ際の具体的なステップ

仲介業者を選ぶ際の具体的なステップを説明します。

情報収集：
- まずは、インターネットやチラシなどで、近隣の不動産会社に関する情報を収集しましょう。
- 複数の不動産会社の情報を比較検討し、気になる会社をいくつかピックアップします。
訪問・面談：
- ピックアップした不動産会社に、実際に訪問して面談を申し込みましょう。
- 面談では、売却に関する希望や、物件に関する情報を伝えます。
査定依頼：
- 複数の不動産会社に、売却価格の査定を依頼しましょう。
- 査定価格だけでなく、その根拠や、販売活動の内容についても説明を受けましょう。
比較検討：
- 複数の不動産会社の査定価格や、販売活動の内容、担当者の対応などを比較検討しましょう。
- それぞれの会社のメリット・デメリットを整理し、自分に合った会社を選びましょう。
契約：
- 最終的に、最も信頼できると感じた不動産会社と、専任媒介契約を結びましょう。
- 契約内容をしっかりと確認し、疑問点があれば、担当者に質問して解決しておきましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談も検討しましょう。

不動産売買に関する知識が不足している場合：
- 不動産売買に関する知識が不足していると、不利な条件で契約してしまう可能性があります。
- 不動産鑑定士や、弁護士などの専門家に相談することで、適切なアドバイスを受けることができます。
売却に関するトラブルが発生した場合：
- 売買に関するトラブルが発生した場合、個人で解決するのは難しい場合があります。
- 弁護士などの専門家に相談し、適切な対応策を検討しましょう。
相続や税金に関する問題がある場合：
- 相続や税金に関する問題がある場合は、専門家である税理士や、相続専門の弁護士に相談しましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要ポイントをまとめます。

専任媒介契約で仲介業者を選ぶ際は、売却実績、地域密着度、担当者の対応力、販売活動の内容などを総合的に考慮することが重要です。
複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することで、より適切な価格で売却できる可能性が高まります。
契約内容をしっかりと確認し、疑問点があれば、担当者に質問して解決しておきましょう。
不動産売買に関する知識が不足している場合や、トラブルが発生した場合は、専門家への相談も検討しましょう。

今回のケースでは、都内城東地域の土地（古家付き）の売却を検討されているということですので、地域に精通した不動産会社を選ぶことが、成功の鍵となります。