不動産売買における媒介契約書の依頼人、所有者、登記名義人の違いを徹底解説！相続・入院など複雑なケースも分かりやすく説明します

不動産売買における３つの重要な役割

不動産売買において、「依頼人」「所有者」「登記名義人」はそれぞれ異なる役割を担います。これらの違いを理解することは、スムーズな取引を行う上で非常に重要です。

１．登記名義人とは？

登記名義人とは、法務局に登記されている不動産の所有者として記録されている人のことです。（登記簿（登記簿謄本）に記載されている名前のことです）。 これは、法律上、その不動産の所有者とみなされることを意味します。 ただし、必ずしも実際の所有者と一致するとは限りません。 例えば、相続が発生した場合、登記名義人が亡くなっているにも関わらず、登記上の名義が変更されていないケースがあります。

２．所有者とは？

所有者とは、実際にその不動産を所有している人のことです。 登記名義人と一致する場合もありますが、相続や贈与などによって、登記名義人と所有者が異なる場合があります。 質問者さんのケースでは、おばあちゃんが亡くなった後、相続によってお母さんが所有者になっていると考えられます。 ただし、相続登記（相続によって所有権を移転することを法務局に登記すること）が完了していないと、所有権の移転が法律上確定していないため注意が必要です。

３．依頼人とは？

依頼人とは、不動産会社に不動産売買の仲介を依頼した人のことです。 所有者本人が依頼する場合もありますが、代理人（委任を受けた人）が依頼する場合もあります。 質問者さんのケースでは、お母さんから売却を委任されているため、質問者さんが依頼人となります。 依頼人は、不動産会社との契約を結び、売買活動を進めていく役割を担います。

今回のケースへの具体的な回答

質問者さんのケースでは、

* **登記名義人：** おばあちゃん（故人）
* **所有者：** お母さん
* **依頼人：** 質問者さん（お母さんの代理人）

となります。 お母さんが入院中のため、質問者さんがお母さんの代理人として媒介契約を締結することになります。 この場合、媒介契約書には、お母さんの承諾を得た上で、質問者さんが依頼人として署名・捺印することになります。 お母さんの意思確認を明確にするため、医師の診断書や、お母さんの署名・捺印（拇印でも可、ただし、証人をつける必要があります）を添えることが望ましいでしょう。

関係する法律や制度

このケースでは、民法（特に相続に関する規定）と不動産登記法が関係します。 相続登記が完了していない場合、所有権の移転が法的に確定していないため、売買契約締結前に相続登記を行う必要があります。 また、媒介契約は、民法上の委任契約の一種です。

誤解されがちなポイント

登記名義人＝所有者＝依頼人　と誤解しがちですが、必ずしも一致するとは限りません。 特に相続や贈与、売買など、所有権の移転が複雑なケースでは、それぞれの役割を明確に区別することが重要です。

実務的なアドバイス

媒介契約を締結する前に、以下の点を注意しましょう。

* **相続登記の確認：** お母さんが所有者であることを確認するために、相続登記が完了しているかを確認しましょう。
* **お母さんの意思確認：** お母さんの意思を明確に確認し、文書で残しておきましょう。 医師の診断書や、お母さんの署名・捺印、証人の立会いなどが有効です。
* **専門家への相談：** 不安な点があれば、不動産会社や弁護士、司法書士などに相談しましょう。

専門家に相談すべき場合

相続や登記に関する手続きに不安がある場合、または、複雑な状況にある場合は、弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。 専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを回避し、安全に不動産売買を進めることができます。

まとめ

依頼人、所有者、登記名義人は必ずしも一致しません。 特に相続が絡むケースでは、それぞれの役割を理解し、適切な手続きを行うことが重要です。 不安な場合は、専門家への相談を検討しましょう。 今回のケースでは、お母さんの意思確認をしっかり行い、相続登記の状況を確認した上で、媒介契約を締結することが大切です。