不動産屋の「未公開物件」って何？看板やネットにない物件について解説

質問の概要

【背景】

不動産屋の店舗に入ると、インターネットで見ていた物件以外にも、たくさんの物件を紹介されることがあるようです。
さらに、お店の看板に掲載されていない物件まで紹介されることもあるようです。

【悩み】

不動産屋は、なぜインターネットや看板に載せていない物件を抱えているのか疑問です。
これらの「未公開物件」は、どのようなものなのか知りたいです。

不動産屋には、インターネットや看板に出ない「未公開物件」が多数存在します。

未公開物件の秘密：なぜ存在するの？

不動産屋の店頭に入ると、インターネットや看板に掲載されていない物件をたくさん紹介されることがありますよね。これは、不動産業界特有の事情によるものです。なぜ、わざわざ「未公開」にしておくのでしょうか？

実は、未公開物件には、売り主と買い主の双方にとってメリットがある場合があるのです。

未公開物件とは？その定義と種類

まず、「未公開物件」とは、一般的にインターネットや不動産会社の店頭看板など、広く一般に公開されていない物件のことを指します。これは、不動産会社が持つ物件情報の一部であり、様々な理由で「非公開」にされているのです。

未公開物件には、大きく分けて以下の2つの種類があります。

専任媒介契約または専属専任媒介契約の物件:
売り主が特定の不動産会社だけに売却を依頼している物件です。（媒介契約については後述します。）

これらの物件は、その不動産会社を通してしか購入できません。不動産会社は、他の会社に紹介せず、自社で顧客を探すため、一般公開されないことがあります。
売主の意向による物件:
売り主が、近隣に知られたくない、特定の層にだけ売りたいなどの理由で、一般公開を希望しない物件です。

例えば、資産家が所有する物件や、離婚による売却など、事情をあまり知られたくない場合などです。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様の疑問に対する直接的な答えは、

不動産屋がインターネットや看板に載せていない物件は、未公開物件と呼ばれるものです。
これらの物件は、専任媒介契約や売主の意向など様々な理由で公開されていない場合があります。
不動産屋の店内に入ると、これらの未公開物件を紹介されることがあります。

ということになります。

関係する法律や制度：不動産取引の基本

不動産取引には、いくつかの法律や制度が関係しています。ここでは、未公開物件に関わる可能性のある重要なポイントを解説します。

宅地建物取引業法:
不動産会社が守るべき法律です。物件情報の表示方法や、契約に関するルールなどが定められています。

不動産会社は、この法律に基づいて、正確な情報を開示し、公正な取引を行う必要があります。
媒介契約:
不動産会社に売却を依頼する際に結ぶ契約です。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

専任媒介契約または専属専任媒介契約の場合、不動産会社は他の不動産会社に仲介を依頼できません。その物件は、その不動産会社が積極的に顧客を探すことになります。
重要事項説明:
不動産売買契約の前に、不動産会社から買主に対して行われる説明です。物件の権利関係や、契約内容について説明されます。

未公開物件であっても、この説明は必ず行われます。

誤解されがちなポイントの整理

未公開物件について、よくある誤解を整理しましょう。

「未公開物件＝お買い得」ではない:
未公開物件だからといって、必ずしも価格が安いとは限りません。売主の事情や、物件の条件によって価格は異なります。
「未公開物件＝怪しい」ではない:
未公開物件は、必ずしも悪い物件というわけではありません。売主の事情や、不動産会社の戦略など、様々な理由で公開されていないだけです。
全ての不動産会社が未公開物件を持っているわけではない:
未公開物件の数は、不動産会社によって異なります。多くの顧客を持つ会社や、特定のエリアに強い会社ほど、多くの未公開物件を持っている傾向があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

未公開物件を探す際の、実用的なアドバイスをご紹介します。

複数の不動産会社に相談する:
様々な不動産会社に相談することで、より多くの未公開物件の情報に触れることができます。
希望条件を明確に伝える:
希望するエリア、間取り、予算などを具体的に伝えることで、最適な物件を紹介してもらいやすくなります。
積極的に情報収集する:
不動産会社のウェブサイトや、メールマガジンなどをチェックすることで、新しい情報を入手できます。
担当者との信頼関係を築く:
担当者とのコミュニケーションを密にすることで、より良い物件を紹介してもらえる可能性があります。

例えば、ある方が、駅徒歩圏内のマンションを探していたとします。インターネットでなかなか希望に合う物件が見つからなかったため、いくつかの不動産会社に相談しました。ある不動産会社では、未公開物件として、条件にぴったりのマンションを紹介され、購入に至ったというケースがあります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

物件の権利関係が複雑な場合:
相続問題や、共有名義など、権利関係が複雑な物件は、専門家（弁護士など）に相談することで、トラブルを未然に防ぐことができます。
契約内容が理解できない場合:
契約書の内容が難解で理解できない場合は、不動産鑑定士や、宅地建物取引士などの専門家に相談し、アドバイスをもらいましょう。
不動産会社との間でトラブルが発生した場合:
不動産会社との間で、金銭的なトラブルや、契約に関する問題が発生した場合は、弁護士に相談しましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の話をまとめます。

未公開物件とは、インターネットや看板など、一般に公開されていない物件のことです。
未公開物件には、専任媒介契約や売主の意向など、様々な理由で公開されていないものがあります。
未公開物件を探す際は、複数の不動産会社に相談し、希望条件を明確に伝えましょう。
物件の権利関係が複雑な場合や、契約内容が理解できない場合は、専門家への相談を検討しましょう。

未公開物件は、あなたの理想の物件を見つけるための、一つの選択肢です。積極的に情報収集し、信頼できる不動産会社と出会うことで、より良い不動産取引ができるでしょう。