不動産所得の確定申告：固定資産税の経費計上は物件ごと？全物件？

【背景】

【悩み】

固定資産税の経費計上は、不動産所得を得るために必要な範囲で、全物件分を計上できます。

不動産収入がある場合、確定申告は避けて通れません。確定申告とは、1年間（1月1日から12月31日まで）の所得（収入から経費を差し引いたもの）を計算し、税務署に報告して所得税を納める手続きのことです。不動産所得にかかる税金も、この確定申告を通して計算されます。

固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有している人が納める税金です。毎年1月1日時点での固定資産の所有者に対して、市町村から納税通知書が送付されます。この固定資産税は、不動産所得を得るための必要経費として計上することができます。

今回の質問の回答として、固定資産税は、不動産所得を得るために所有しているすべての物件について、経費として計上することができます。ただし、いくつかの注意点があります。

不動産所得の範囲: 経費として計上できる固定資産税は、不動産所得を得るために必要な範囲に限られます。例えば、居住用として使用している物件の固定資産税は、原則として経費にはなりません。
事業的規模: 不動産所得が事業的規模（一般的には、5棟10室以上）の場合、固定資産税だけでなく、他の経費についてもより詳細な計上が認められる傾向があります。

固定資産税の経費計上に関係する主な法律は、所得税法です。所得税法では、不動産所得の計算方法や、経費として認められるものの範囲が定められています。

具体的には、所得税法上の「必要経費」の定義が重要になります。必要経費とは、不動産所得を得るために直接必要であったと認められる費用のことです。固定資産税は、この必要経費に該当します。

また、確定申告の際には、所得税法だけでなく、関連する税制上の特例や、税務署の解釈なども考慮する必要があります。

固定資産税の経費計上について、よくある誤解を整理しましょう。

誤解1： 居住用物件の固定資産税も経費にできる

解説：居住用物件の固定資産税は、原則として経費にはなりません。ただし、一部の例外規定もあります。
誤解2： 固定資産税は、支払った全額を経費にできる

解説：不動産所得を得るために使用している部分の固定資産税のみが経費となります。例えば、一部を賃貸、一部を自己使用している場合は、按分計算が必要になる場合があります。
誤解3： 確定申告の際に、固定資産税の領収書が必ず必要

解説：固定資産税の領収書は、経費を証明するための証拠書類の一つですが、必ずしも必須ではありません。固定資産税の納税通知書や、納税証明書でも代用可能です。

確定申告の際の固定資産税の経費計上について、実務的なアドバイスと具体例を紹介します。

固定資産税の計算: まずは、所有している各物件の固定資産税額を確認します。納税通知書や、固定資産税の明細書を確認しましょう。
不動産所得の計算: 不動産所得は、家賃収入などの収入から、必要経費を差し引いて計算します。固定資産税だけでなく、修繕費、減価償却費、管理費なども経費として計上できます。
按分計算: 一部の物件を賃貸、一部を自己使用している場合は、固定資産税を按分計算する必要があります。賃貸部分の面積や、使用期間などを考慮して、合理的な計算を行いましょう。

具体例： 100㎡の物件のうち、50㎡を賃貸、50㎡を自己使用している場合、固定資産税額の50%を経費として計上できます。
確定申告書の作成: 確定申告書には、不動産所得の内訳や、経費の内訳を正確に記載する必要があります。税務署のウェブサイトや、税理士のサポートなどを参考に、正しく申告しましょう。
書類の保管: 確定申告に関する書類（固定資産税の納税通知書、領収書、賃貸契約書など）は、原則として7年間保管する必要があります。

確定申告は、専門的な知識が必要となる場合があります。以下のような場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

不動産所得が多額の場合: 不動産所得が多額になると、税額も高額になります。税務調査などのリスクを避けるためにも、専門家のアドバイスを受けることが重要です。
複数の物件を所有している場合: 複数の物件を所有している場合、経費の計算や、税制上の特例の適用などが複雑になることがあります。
事業的規模の不動産所得がある場合: 事業的規模の不動産所得の場合、会計処理や税務上の取り扱いが複雑になります。
税務調査の経験がない場合: 税務調査は、専門的な知識がないと対応が難しい場合があります。

税理士に相談することで、確定申告の手続きをスムーズに進めることができ、税務上のリスクを軽減することができます。

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

確定申告は、正しく行えば、税金を適正に納めることができます。わからないことや不安なことがあれば、専門家に相談し、適切な対応を心掛けましょう。