不動産投資の借入金が返済不能になった場合の対処法をわかりやすく解説

テーマの基礎知識：不動産投資と借入金の基本

不動産投資は、アパートやマンションなどの不動産を購入し、それを賃貸に出すことで家賃収入を得るビジネスです。多くの場合は、購入資金を金融機関からの借入金（ローン）で賄います。この借入金は、毎月一定額を返済していく必要があります。返済が滞ると、様々な問題が発生します。

借入金（ローン）とは、金融機関からお金を借りることで、不動産投資における資金調達の主要な手段です。

返済不能とは、借入金の返済が期日通りに行えなくなる状態を指します。収入の減少や支出の増加など、様々な理由で発生する可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答：返済不能時の流れ

不動産投資の借入金が返済できなくなった場合、まず金融機関（銀行など）から督促がきます。その後、状況が悪化すると、以下の様な流れで事が進む可能性があります。

• 督促と催告：金融機関から、まずは電話や書面で返済を求める連絡がきます。それでも返済が滞ると、期限を区切っての支払いを求める「催告書」が送付されます。
• 保証会社の対応：借入時に保証会社を利用している場合、保証会社が代わりに金融機関に返済を行います。その後、保証会社から債務者（お金を借りた人）に対して、返済が求められます。
• 担保不動産の処分（競売）：借入金の担保となっている不動産を売却して、返済に充てることになります。通常は、金融機関が裁判所に申し立てを行い、競売（けいばい）という手続きで売却されます。
• 不足分の請求：不動産の売却代金で借入金を完済できない場合、残りの金額を金融機関や保証会社から請求されます。
• 法的措置：最終的に、裁判所を通して給与やその他の資産を差し押さえられる可能性があります。
• 自己破産：どうしても返済できない場合は、自己破産という選択肢も出てきます。自己破産をすると、借金が免除される代わりに、一定期間、一部の職業に就けなくなるなどの制限があります。

関係する法律や制度：債務整理と自己破産

借入金が返済できなくなった場合に、関係してくる主な法律や制度を説明します。

• 民法：お金の貸し借りに関する基本的なルールを定めています。返済義務や債権者の権利などが規定されています。
• 民事再生法：借金が多くて返済が難しい人が、裁判所の認可を得て、借金を減額してもらい、計画的に返済していくための制度です。不動産を所有したまま、借金を整理できる可能性があります。
• 破産法：自己破産に関するルールを定めています。自己破産の手続きや、免責（借金の支払い義務がなくなること）に関する規定があります。

誤解されがちなポイントの整理：怖い取り立てについて

「怖い人が取り立てに来る」というイメージは、ドラマなどの影響で誇張されている部分があります。金融機関からの借入の場合、暴力的な取り立てが行われることは、まずありません。金融機関は、法律に基づいた手続き（督促、法的措置など）を行います。

ただし、闇金（ヤミ金）と呼ばれる違法な金融業者からお金を借りた場合は、強引な取り立てが行われる可能性があります。闇金は、法外な金利で貸し付けを行い、返済が滞ると、脅迫まがいの取り立てを行うことがあります。闇金からは、絶対に借りないようにしましょう。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：返済が難しくなった時の対策

借入金の返済が難しくなった場合、まずは落ち着いて、以下の対策を検討しましょう。

• 金融機関への相談：返済が難しくなった時点で、すぐに金融機関に相談しましょう。返済計画の見直し（リスケジュール）や、一時的な返済猶予などの対応を検討してくれる場合があります。
• 専門家への相談：弁護士や司法書士などの専門家に相談することも重要です。債務整理や自己破産の手続きについて、アドバイスを受けることができます。
• 家賃収入の確保：入居者を確保し、家賃収入を安定させる努力をしましょう。リフォームや、入居者向けのサービス向上など、空室対策も重要です。
• 資産の整理：所有している不動産以外の資産（預貯金、有価証券など）を整理し、返済に充てることも検討しましょう。
• 任意売却：競売になる前に、不動産を売却する「任意売却」という方法もあります。任意売却は、競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、債務者の負担を軽減できます。

専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士や不動産鑑定士の活用

借入金の返済が難しくなった場合は、専門家への相談が不可欠です。以下に、相談すべき専門家とその理由を説明します。

• 弁護士：債務整理（任意整理、民事再生、自己破産など）の手続きについて、アドバイスや代理人としての対応をしてくれます。また、金融機関との交渉も代行してくれます。
• 司法書士：弁護士と同様に、債務整理に関する相談に乗ってくれます。ただし、扱える業務範囲が弁護士とは異なります。
• 不動産鑑定士：不動産の価値を評価してくれます。任意売却や、資産価値の把握に役立ちます。
• 税理士：税金に関する相談に乗ってくれます。不動産売却に伴う税金や、自己破産した場合の税金について、アドバイスを受けることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

不動産投資の借入金が返済できなくなった場合、まずは金融機関に相談し、専門家（弁護士など）に相談することが重要です。自己破産という選択肢もありますが、事前にできる対策を講じることで、最悪の事態を避けることができます。焦らず、冷静に状況を把握し、適切な対応をしましょう。