不動産投資の融資、実績作りは必須？ 早期の物件取得が有利になるのか解説

不動産投資融資と実績：基礎知識

不動産投資で融資を受けることは、多くの場合、大きな資金を必要とするため、非常に重要なステップです。融資審査では、いくつかの要素が総合的に評価されます。その中でも、過去の不動産投資における実績は、金融機関が融資を行うかどうかの判断材料として、非常に重要な要素となります。

まず、融資の基本的な仕組みから見ていきましょう。金融機関は、お金を貸す代わりに利息を受け取ります。貸したお金が返ってこないリスク（貸し倒れリスク）を避けるために、融資を受ける人の返済能力を厳しく審査します。不動産投資の場合、その返済能力を判断する材料の一つが、過去の投資実績なのです。

では、具体的にどのような実績が評価されるのでしょうか？

• 物件の取得歴：いつ、どのような物件を取得したのか。
• 家賃収入：安定した家賃収入を得ているか。
• ローンの返済状況：ローンの返済に遅延がないか。
• 物件の管理状況：物件を適切に管理し、入居率を高く維持しているか。
• 自己資金：自己資金の割合が多いほど、リスクが低いと判断される傾向があります。

これらの要素を総合的に判断し、金融機関は融資の可否や融資額、金利などを決定します。特に、過去の物件取得歴や家賃収入の実績は、融資審査において非常に重要な役割を果たすのです。

今回のケースへの直接的な回答

今回の質問者様のケースでは、2～3年後に融資を受けたいと考えているため、早期に物件を取得し、収益実績を作ることは、非常に有効な戦略と言えるでしょう。3年間の物件取得と運用実績があれば、金融機関に対して「私は〇年間、不動産投資に取り組んでおり、安定した収益を上げています」とアピールできます。

具体的には、以下のようなメリットが期待できます。

• 融資審査の通過率向上：過去の実績は、金融機関からの信頼を得る上で大きな力となります。
• 融資額の増額：安定した収益があれば、より多くの融資を受けられる可能性があります。
• 金利の優遇：実績次第では、金利が低くなる可能性もあります。
• 自己アピール：面談の際、「不動産投資に対する真剣さ」や「経験」をアピールできます。

ただし、早期の物件取得は、必ずしも高額な物件である必要はありません。重要なのは、実際に物件を取得し、家賃収入を得て、ローンの返済をきちんと行うという実績を作ることです。初期費用を抑え、リスクを分散するために、まずは少額の物件から始めるのも良いでしょう。

関係する法律や制度について

不動産投資に関わる法律や制度は多岐にわたりますが、今回のケースで特に関係があるのは、融資に関する法規制と、不動産投資に関連する税制です。

融資に関しては、金融機関が遵守すべき法律として、金融商品取引法や貸金業法などがあります。これらの法律は、融資の審査基準や情報開示に関するルールを定めています。また、不動産担保融資の場合には、不動産登記法も関係してきます。

不動産投資に関連する税制としては、所得税、住民税、固定資産税、都市計画税、不動産取得税などがあります。これらの税金は、不動産投資の収益や物件の保有状況によって課税されます。税制については、専門家である税理士に相談し、適切な節税対策を講じることが重要です。

また、不動産投資を行う際には、宅地建物取引業法に基づき、宅地建物取引士（宅建士）の資格を持つ専門家からアドバイスを受けることも重要です。物件の売買や賃貸借契約に関する知識や、法的リスクに関する情報を提供してくれます。

誤解されがちなポイントの整理

不動産投資における「実績」について、誤解されがちなポイントを整理しておきましょう。

• 物件の取得＝成功ではない：物件を取得しただけでは、融資審査において十分な評価を得られない場合があります。重要なのは、その物件から安定した家賃収入を得て、ローンを滞りなく返済しているという実績です。
• 高額物件が有利とは限らない：高額な物件を取得すれば、融資額も大きくなりますが、その分リスクも高まります。無理のない範囲で、着実に実績を積み重ねることが重要です。
• 自己資金の多さが全てではない：自己資金が多いことは、融資審査において有利に働く要素の一つですが、それだけで融資が必ず通るわけではありません。過去の実績や、物件の収益性、返済能力なども総合的に判断されます。
• 金融機関との相性：金融機関によって、融資の審査基準や重視するポイントは異なります。複数の金融機関に相談し、自分に合った融資先を見つけることが重要です。

これらの誤解を解消し、正しい知識に基づいて不動産投資を行うことが、融資成功への第一歩となります。

実務的なアドバイスと具体例

実際に不動産投資を行い、融資を受けるために、実務的なアドバイスと具体例を紹介します。

1. 計画的な物件取得：

• 目標設定：2～3年後に融資を受けるという目標を明確にし、そこから逆算して、いつまでにどのような物件を取得するのか、具体的な計画を立てましょう。
• 情報収集：不動産市場の動向を把握し、将来性のある物件を見つけるために、情報収集を徹底しましょう。不動産会社やインターネットを活用し、様々な情報を集めることが重要です。
• 収益性の検討：物件の収益性を正確に評価するために、家賃収入、管理費、修繕費、固定資産税などの費用を詳細に計算し、キャッシュフロー（手元に残るお金）を把握しましょう。
• 少額物件からスタート：初期費用を抑え、リスクを分散するために、まずは少額の物件から始めるのも良いでしょう。例えば、区分マンションや、戸建ての賃貸物件などが考えられます。

2. 確実な家賃収入とローンの返済：

• 入居者の確保：入居者を確保するために、物件の魅力を高め、適切な家賃設定を行いましょう。
• 管理会社の選定：信頼できる管理会社を選び、物件の管理を委託しましょう。管理会社は、入居者の募集、家賃の回収、物件のメンテナンスなどを行います。
• ローンの返済：ローンの返済を滞りなく行うことが、信用力を高める上で非常に重要です。返済計画をしっかりと立て、資金管理を徹底しましょう。

3. 金融機関との良好な関係構築：

• 情報開示：金融機関に対して、物件の状況や収支に関する情報を正確に開示しましょう。
• 相談：融資を受ける前に、金融機関に相談し、融資の可能性や条件について確認しましょう。
• 担当者とのコミュニケーション：担当者とのコミュニケーションを密にし、信頼関係を築きましょう。

具体例：

3年後に融資を受けたいAさんの場合

1年目：区分マンションを購入し、家賃収入を得ながらローンの返済を開始。管理会社と連携し、入居率を高く維持。

2年目：2件目の物件（戸建て）を購入し、家賃収入を増やす。自己資金を貯めながら、ローンの返済を継続。

3年目：金融機関に融資の相談を行い、過去の実績をアピール。より規模の大きな物件（アパートなど）への投資を目指す。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産投資は、専門的な知識や経験が必要となる分野です。以下のような場合には、専門家への相談を検討しましょう。

• 不動産に関する知識が少ない場合：不動産市場の動向、物件の選び方、契約に関する知識など、基本的な知識が不足している場合は、専門家のアドバイスを受けることで、リスクを軽減できます。
• 融資に関する知識が少ない場合：融資の仕組み、審査基準、金利など、融資に関する知識が不足している場合は、ファイナンシャルプランナーや、不動産投資に詳しい金融機関の担当者に相談しましょう。
• 税金に関する疑問がある場合：税金に関する疑問や、節税対策について知りたい場合は、税理士に相談しましょう。
• 法的トラブルに巻き込まれた場合：契約に関するトラブルや、法的問題が発生した場合は、弁護士に相談しましょう。
• 物件の管理に不安がある場合：物件の管理に不安がある場合は、信頼できる管理会社に相談しましょう。

専門家は、豊富な知識と経験に基づいて、的確なアドバイスを提供してくれます。また、専門家との連携を通じて、不動産投資のリスクを軽減し、成功の可能性を高めることができます。

まとめ：不動産投資融資を成功させるために

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 早期の物件取得は有利：2～3年後に融資を受けたい場合、早期に物件を取得し、収益実績を作ることは、融資審査を有利に進める上で非常に有効です。
• 実績の重要性：金融機関は、過去の物件取得歴、家賃収入、ローンの返済状況などを総合的に評価します。安定した収益実績を積み重ねることが重要です。
• 計画的な物件取得：目標を明確にし、情報収集を徹底し、収益性を検討するなど、計画的に物件を取得しましょう。
• 確実な家賃収入とローンの返済：入居者の確保、適切な管理、ローンの確実な返済が不可欠です。
• 専門家への相談：不動産投資に関する知識が不足している場合や、税金、法的トラブルなど、専門的な問題に直面した場合は、専門家への相談を検討しましょう。

不動産投資は、長期的な視点と、着実な努力が求められる投資です。今回の解説を参考に、計画的に不動産投資を進め、融資の成功を目指しましょう。