不動産用語「一種」の意味とは？収益物件や転売に役立つ基礎知識を解説

用途地域における「一種」とは？基本的な意味を理解する

不動産の世界では、様々な専門用語が登場します。その中でも、今回取り上げる「一種」という言葉は、不動産の取引や活用を考える上で、非常に重要な意味を持っています。この「一種」とは、都市計画法で定められた「用途地域」に関する用語です。

まず、都市計画法とは、都市の健全な発展と秩序ある整備を目的とした法律です。この法律に基づいて、日本全国の都市は、その土地をどのように利用するかを定めた「用途地域」というものを定めています。用途地域は、住居系、商業系、工業系など、全部で13種類あり、それぞれの地域で建てられる建物の種類や用途が細かく決められています。

そして、この「種類」を指す言葉として「一種」という言葉が使われます。「一種」の正式名称は、用途地域名の後に付く「～地域」の「種類」を指します。例えば、「第一種低層住居専用地域」や「第一種中高層住居専用地域」などがあります。これらの「第一種」という部分が、建物の用途を制限する上で重要な意味を持つわけです。

「一種」が意味すること：建物の用途制限とは？

それでは、「一種」がつくと、具体的にどのような制限があるのでしょうか。それは、その地域で建てられる建物の種類を制限する、ということです。用途地域によって、建てられる建物の種類（用途）や、建物の高さ、大きさなどが細かく決められています。

例えば、「第一種低層住居専用地域」では、低層住宅（2階建てまでなど）を中心とした良好な住環境を守るために、建物の種類が制限されます。具体的には、大きな商業施設や工場、パチンコ店などは建てることができません。一方、「商業地域」では、商業施設やオフィスビルなど、様々な種類の建物が建てられるようになっています。

このように、用途地域における「一種」は、その地域の特性に合わせて、どのような建物を建てることができるのかを定める、非常に重要な役割を果たしているのです。不動産の購入や活用を検討する際には、必ずこの用途地域と、その「一種」が意味する建物の用途制限について理解しておく必要があります。

不動産の収益物件や転売における「一種」の重要性

不動産の収益物件や転売を考える際、「一種」の意味を理解することは非常に重要です。なぜなら、用途地域と建物の用途制限は、物件の価値や収益性に大きく影響するからです。

例えば、あなたがアパート経営を考えているとします。もし、その土地が「工業地域」に指定されていた場合、アパートを建てられない可能性があります。なぜなら、工業地域は工場などの建設を優先的に考えている地域であり、住宅の建設には制限がある場合があるからです。このように、用途地域によって、建てられる建物の種類が制限されるため、収益物件として適しているかどうかを判断する上で、用途地域の確認は必須なのです。

また、転売を考える場合も同様です。例えば、あなたが「第一種低層住居専用地域」にある戸建て住宅を購入し、リフォームして転売しようと考えたとします。この場合、周辺の環境が良好であるため、高値で売れる可能性はありますが、周辺に高い建物が建てられないという制限があるため、将来的な土地の価値上昇には限界があるかもしれません。このように、用途地域は、物件の将来的な価値にも影響を与えるため、転売戦略を立てる上でも重要な要素となります。

関係する法律や制度：都市計画法と建築基準法

「一種」を理解する上で、関係する法律や制度についても知っておく必要があります。最も重要なのは、都市計画法と建築基準法です。

• 都市計画法: 用途地域を定める根拠となる法律です。都市の計画的な発展を目的としており、土地の利用方法を定めています。
• 建築基準法: 建築物の構造や用途などに関する基準を定めた法律です。用途地域ごとの建物の用途制限は、この建築基準法に基づいて定められています。

これらの法律は、不動産に関する様々な規制を定めており、不動産の取引や活用に大きな影響を与えます。不動産に関わる際には、これらの法律について基本的な知識を持っておくことが重要です。

誤解されがちなポイント：建ぺい率と容積率との違い

用途地域について調べていると、「建ぺい率」と「容積率」という言葉もよく目にするでしょう。これらは、建物の大きさに関する制限であり、「一種」が定める用途制限とは異なるものです。混同しないように注意しましょう。

• 建ぺい率: 敷地面積に対する建築面積の割合。建ぺい率が低いほど、広い庭や空間を確保できます。
• 容積率: 敷地面積に対する延床面積の割合。容積率が高いほど、より多くの床面積を持つ建物を建てられます。

これらの建ぺい率と容積率は、用途地域ごとに上限が定められています。例えば、「第一種低層住居専用地域」では、建ぺい率と容積率が低く制限されており、低層住宅が中心となるように設計されています。一方、「商業地域」では、建ぺい率と容積率が高く設定されており、高層ビルなどが建てられるようになっています。このように、建ぺい率と容積率は、用途地域と密接に関係しており、建物の規模を決定する上で重要な要素となります。

実務的なアドバイス：物件調査の重要性

不動産の取引や活用を検討する際には、必ず物件調査を行いましょう。物件調査では、以下の点を確認することが重要です。

• 用途地域: その土地がどの用途地域に指定されているかを確認します。市役所や区役所の都市計画課で確認できます。
• 建物の用途制限: 用途地域によって、建てられる建物の種類が制限されています。建築基準法や都市計画法に基づいて、どのような建物が建てられるのかを確認しましょう。
• 建ぺい率と容積率: その土地の建ぺい率と容積率を確認し、建物の規模や構造に影響がないかを確認します。
• その他の規制: その土地には、建築に関するその他の規制（高さ制限、日影規制など）がある場合があります。これらの規制も確認しておきましょう。

これらの情報を収集し、総合的に判断することで、その物件があなたの目的に適しているかどうかを判断することができます。物件調査は、不動産取引におけるリスクを軽減し、成功の可能性を高めるために不可欠なプロセスです。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産に関する知識は、専門的な内容も多く、個人で全てを理解するのは難しい場合があります。以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 複雑な物件: 土地の形状が複雑であったり、特殊な用途の建物であったりする場合。
• 大規模な取引: 高額な物件の購入や、大規模な開発計画などを行う場合。
• 法律に関する疑問: 建築基準法や都市計画法など、法律に関する疑問がある場合。
• 税金に関する疑問: 不動産取得税や固定資産税など、税金に関する疑問がある場合。

専門家には、不動産鑑定士、建築士、弁護士、税理士などがいます。それぞれの専門分野に応じて、適切な専門家に相談することで、的確なアドバイスを受けることができます。専門家への相談は、不動産取引におけるリスクを軽減し、より良い結果を得るために有効な手段です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の解説の重要ポイントをまとめます。

• 「一種」とは、用途地域における建物の「種類」を指す言葉です。
• 用途地域は、都市計画法に基づいて定められ、建物の用途を制限します。
• 「一種」は、収益物件や転売における物件の価値や収益性に大きく影響します。
• 都市計画法と建築基準法は、不動産に関する重要な法律です。
• 建ぺい率と容積率は、建物の規模に関する制限であり、用途制限とは異なります。
• 物件調査を行い、用途地域や建物の用途制限を確認することが重要です。
• 複雑なケースや法律に関する疑問がある場合は、専門家への相談を検討しましょう。

不動産の世界は奥深く、専門用語も多く登場しますが、一つ一つ丁寧に理解していくことで、必ず知識は深まります。今回の解説が、あなたの不動産に関する知識を深めるための一助となれば幸いです。