不動産登記法：共有持分の譲渡と所有権保存登記の可否について徹底解説！

【背景】
現在、司法書士試験の勉強中で、不動産登記法の「所有権保存登記」について学習しています。敷地権付建物の表題部所有者Aが、Bに持分の1/2を譲渡した場合の所有権保存登記について疑問が生じました。

【悩み】
AとBの共有名義で所有権保存登記をすることは可能でしょうか？テキストでは「できない」と記載されていますが、その理由が不明です。不登記法第74条1項1号と2項の解釈について悩んでいます。「表題部所有者から所有権を取得した者」とは、「所有権を全部取得した者」という意味なのでしょうか？それとも、両条項を併用した登記は認められないのでしょうか？

AとBの共有名義での所有権保存登記はできません。

回答と解説

１．所有権保存登記の基礎知識

所有権保存登記とは、不動産の所有権を公示（みんなに知らせること）するために、登記所に登記を行うことです。（登記簿に所有者の情報を記録します）。所有権を初めて取得した際に、その権利を登記簿に記録するのが「所有権保存登記」です。登記することで、所有権が第三者に対しても明確になり、不動産取引の安全性が確保されます。

２．今回のケースへの直接的な回答

質問のケースでは、表題部所有者AがBに所有権の1/2を譲渡しました。この場合、AとBの共有名義での所有権保存登記はできません。不登記法第74条2項は、「表題部所有者から所有権を取得した者」に登記の申請資格を認めていますが、これは「所有権を**全部**取得した者」を意味します。 Aは依然として所有権の1/2を保有しており、Bは所有権の全部を取得していません。そのため、B単独で所有権保存登記を行うことはできません。

３．関係する法律：不動産登記法第74条

不動産登記法第74条は、所有権保存登記の申請資格について規定しています。

* **第1項1号**: 表題部所有者（建物の登記簿に所有者として記載されている人）は、所有権保存登記を申請できます。
* **第2項**: 表題部所有者から所有権を取得した者も、所有権保存登記を申請できます。

しかし、この第2項は、**所有権の全部を取得した場合**にのみ適用されます。今回のケースでは、Bは所有権の1/2しか取得していないため、この条項の要件を満たしていません。

４．誤解されがちなポイント

「表題部所有者から所有権を取得した者」という部分を、所有権の一部取得でも良いと誤解しやすい点です。法律条文の解釈は厳格に行われるため、部分的な取得では、第74条2項の要件を満たさないと判断されます。

５．実務的なアドバイスと具体例

AとBが共有で所有権を持つためには、まずAがBに所有権の1/2を譲渡する登記（所有権移転登記）を行い、その後、AとBの共有名義で所有権の登記（所有権保存登記ではない）をする必要があります。所有権移転登記は、既に所有権が設定されている不動産の所有権を、他人へ移転する登記です。

６．専門家に相談すべき場合とその理由

不動産登記は複雑な手続きであり、誤った手続きを行うと、権利関係に問題が生じる可能性があります。登記手続きに不安がある場合、または複雑なケースの場合は、司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、法律に基づいた適切なアドバイスと手続きを支援してくれます。

７．まとめ

所有権保存登記は、不動産の所有権を明確にする重要な手続きです。不登記法第74条の解釈を正しく理解し、所有権の全部取得を満たす場合にのみ、第74条2項が適用されます。共有持分の譲渡の場合は、所有権移転登記を経由する必要があることを理解しておきましょう。不明な点があれば、専門家に相談することが重要です。