不動産登記法：所有権更正登記と地上権の関係～承諾の必要性と登記の行方～

【背景】
不動産登記法の「所有権更正の登記」を勉強中です。テキストに、A単独所有の土地の登記名義をAとBの共有に変更する場合、A単独所有の土地の地上権者は利害関係人であると記載されていました。地上権は共有持分の一部には成立しないため、理解できました。

【悩み】
しかし、AからAとBへの名義変更の登記について、以下の点が分かりません。
ア．地上権者の承諾がない場合、AからAとBへの更正登記はできないのでしょうか？
イ．Bの承諾があれば、地上権はAと地上権者間のものでBには関係がないため抹消されるのでしょうか？
ウ．地上権者の承諾があれば、AからAとBへの名義変更登記は却下されずに行われ、地上権の登記は抹消されずに継続するのでしょうか？

地上権者の承諾は不要です。登記は可能です。

回答と解説

所有権更正登記と利害関係人

所有権更正登記とは、不動産の登記名義（所有者として登記されている人）を変更する登記です。例えば、Aさんが単独で所有していた土地を、AさんとBさんの共有にする場合などが該当します。この時、その土地に何らかの権利（例：抵当権、地上権など）を持っている人は「利害関係人」となり、登記手続きに影響を与える可能性があります。

今回のケースでは、Aさんが単独所有する土地に、Cさんが地上権（土地の一部を使用する権利）を設定しています。AさんがBさんと共有にする所有権更正登記を行う場合、Cさんは利害関係人となります。なぜなら、所有権の移転は地上権に影響を与える可能性があるからです。

今回のケースへの直接的な回答

結論から言うと、Aさん単独所有の土地に設定されている地上権は、AさんとBさんの共有に変更する所有権更正登記において、Cさんの承諾は必ずしも必要ありません。 Bさんの承諾も必要ありません。登記は可能です。

関係する法律と制度

このケースは、不動産登記法（民法と関連）が関係します。重要なのは、地上権は、土地の所有権とは独立して存在する権利である点です。所有権が移転しても、地上権は原則として存続します。

誤解されがちなポイントの整理

よくある誤解として、「所有権が変更されると、それに付随する権利も全て変更される」という考えがあります。しかし、地上権のように、所有権とは独立して存在する権利は、所有権の変更によって自動的に消滅したり、変更されたりするわけではありません。

実務的なアドバイスと具体例の紹介

所有権更正登記申請を行う際には、登記所に必要な書類を提出する必要があります。その際に、地上権の存在を明確に示す必要があります。地上権の設定登記簿謄本などを添付することで、登記官は地上権の存在を認識し、適切な処理を行います。 Cさん（地上権者）に事前に通知する必要はありませんが、手続きの透明性を高めるため、通知することをお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由

土地の権利関係は複雑な場合があります。特に、複数の権利が設定されている場合や、権利関係に争いがある場合は、不動産登記に詳しい司法書士（司法書士は、不動産登記手続きの専門家です）に相談することをお勧めします。司法書士は、適切な手続きをアドバイスし、登記申請を代行してくれます。

まとめ

所有権更正登記において、地上権の存在は登記手続きに影響を与えますが、地上権者の承諾は必ずしも必要ありません。地上権は所有権とは独立した権利であり、所有権の変更によって自動的に消滅するわけではありません。複雑なケースや不安がある場合は、専門家である司法書士に相談しましょう。今回のケースでは、AさんからAとBさんへの所有権名義変更登記は、地上権者の承諾を得ることなく行うことができます。地上権は、名義変更後も継続して有効です。