不動産登記法：抵当権の一部移転と債権弁済後の登記記録の変化を徹底解説！

抵当権と登記の基礎知識

抵当権とは、債務者が債権者に対して債務を履行しない場合に、特定の不動産を売却して債権を弁済してもらう権利のことです（担保権の一種）。この権利は、不動産登記簿（登記簿）に登記することで、第三者に対抗力（権利を主張できる力）を持つようになります。

登記簿には、不動産の所有者や抵当権者などの権利関係が記録されています。抵当権の登記は、通常、抵当権の順位（何番目の抵当権か）と、債権額（いくらまで担保されているか）が記載されます。今回のケースでは、抵当権の一部移転（一部の債権を譲渡すること）と、その後の債権弁済（債務の履行）が問題となっています。

今回のケースへの直接的な回答

譲受人の債権だけが弁済された場合、当該部分の抵当権は抹消されます。 具体的には、「共有者の1人の債権弁済による債権額の変更登記」によって、登記簿上の債権額が減少します。 1番抵当権であれば、1番抵当権の債権額が減額される登記が行われ、譲受人の名義は登記簿から消えます（または、債権額がゼロになった旨の記載に変更されます）。 職権での抹消は通常ありません。 譲受人の債権が完全に弁済されれば、その部分の抵当権は消滅し、登記簿からも抹消されます。

関係する法律や制度

不動産登記法が関係します。この法律は、不動産の権利関係を明確にするために、登記制度を定めています。抵当権の設定、移転、抹消など、抵当権に関する全ての行為は、この法律に基づいて行われます。

誤解されがちなポイントの整理

抵当権の一部移転登記と、債権弁済による登記は別物です。一部移転は、抵当権を一部譲渡する登記であり、債権額は変わりません。一方、債権弁済による登記は、債権が弁済されたことで抵当権の担保範囲が減少する登記です。この違いを理解することが重要です。 また、債権額がゼロになったからといって、必ずしも登記官が職権で抹消するとは限りません。債権者側が抹消登記の申請を行う必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、AさんがBさんに対して1000万円の借金をし、その担保として不動産に抵当権を設定（1番抵当権）したとします。その後、AさんがCさんに500万円の債権を譲渡（抵当権の一部移転）し、Cさんが500万円を弁済した場合、登記簿上の1番抵当権の債権額は1000万円から500万円に減少します。Cさんの名義は登記簿から消えます。 もし、残りの500万円も弁済されれば、1番抵当権は完全に抹消されます。

専門家に相談すべき場合とその理由

登記手続きは複雑で、誤った手続きを行うと、権利関係に不利益を被る可能性があります。特に、抵当権のような重要な権利に関する手続きは、不動産登記に詳しい司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 抵当権の一部移転後、譲受人の債権が弁済されると、債権額の変更登記が行われます。
* この登記により、登記簿上の債権額が減少し、譲受人の名義は削除または変更されます。
* 債権額がゼロになれば、抵当権は抹消されますが、職権抹消は期待できません。
* 複雑な手続きなので、専門家への相談が推奨されます。