不動産登記法74条：相続と取得者における所有権保存登記の可否と注意点

【背景】
不動産登記法74条の所有権保存登記について勉強しています。登記研究という文献で、表題部所有者から所有権の一部を取得した者は、74条2項に基づく所有権保存登記ができないとありました。しかし、相続人の場合は74条1項に基づき、相続人の一人が他の相続人の持分も含めて保存登記できるケースがあると理解しています。この違いがよく分かりません。

【悩み】
表題部所有者から所有権の一部を取得した者が、74条1項、2項のいずれに基づいても所有権保存登記できないのか、また、取得者が複数いる場合の登記申請の可否について、登記研究の解説の意図を正確に理解したいです。具体的に、取得者YとZがそれぞれ2分の1の持分を取得した場合、Yは単独でどのような名義で所有権保存登記を申請できるのか知りたいです。

74条1項、2項いずれも単独での保存登記は不可。YはZと共有で登記可能。

回答と解説

不動産登記法74条の基礎知識

不動産登記法74条は、所有権の保存登記（所有権を初めて登記簿に記録すること）に関する規定です。74条1項は、所有権の取得者がその所有権を登記する際の規定で、74条2項は、所有権の移転登記（既に登記されている所有権の名義人を変更すること）がなされていない場合に、所有権の保存登記をする際の規定です。簡単に言うと、土地や建物を初めて購入した際に登記をするのが74条1項、既に誰かの名義になっている不動産の所有権を取得した際に登記をするのが74条2項です。

この条文は、不動産の所有権を明確にするために非常に重要です。登記されていない不動産は、所有権の争いが発生するリスクが高いため、適切な登記手続きが不可欠です。

今回のケースへの直接的な回答

質問にある登記研究の解説は、表題部所有者から所有権の一部を取得した者は、74条2項に基づく所有権保存登記ができない、ということを述べています。これは、部分的な取得では、全体を代表して登記申請を行うことができないためです。

相続人の場合と取得者の場合の違いは、相続は法律上の承継であり、相続人全員で被相続人の権利を承継するのに対し、取得者は個別に権利を取得する点にあります。そのため、相続人の一人が他の相続人の持分も含めて保存登記できるのは、相続によって全体を代表できるからです。一方、取得者は自分の取得した部分のみに対してしか権利を有しません。

関係する法律や制度

関係する法律は、不動産登記法です。特に、74条1項と2項、そして共有に関する規定が重要になります。（民法の共有に関する規定も関連します。）

誤解されがちなポイントの整理

よくある誤解として、「所有権の一部を取得したから、その部分だけを登記できる」という考えがあります。しかし、74条2項では、所有権全体を対象とした登記申請が必要となるため、部分的な取得では単独での保存登記はできません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

質問の例で、Xが表題部所有者で、YとZがそれぞれ2分の1の持分を取得した場合、Yは単独で所有権保存登記を行うことはできません。YとZが共同で、YとZの共有名義で所有権保存登記を行う必要があります。つまり、登記簿には「Y 2分の1、Z 2分の1」と記載されます。Yが単独で「Y 2分の1、X 2分の1」や「Y 2分の1、Z 2分の1」と申請することはできません。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産登記は複雑な手続きであり、誤った手続きを行うと、後々大きな問題につながる可能性があります。登記申請に不安がある場合、または複雑なケースの場合は、司法書士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、適切な手続きをアドバイスし、スムーズな登記申請をサポートしてくれます。

まとめ

表題部所有者から所有権の一部を取得した者は、74条2項に基づいて単独で所有権保存登記を行うことはできません。相続の場合と取得者の場合では、権利の取得方法が異なるため、登記申請の方法も異なります。複数取得者による共有の場合は、全員の合意の上で共有名義での登記申請を行う必要があります。不動産登記に関する手続きは複雑なため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。