競売ってなに？基礎知識をわかりやすく解説

競売（けいばい）とは、裁判所が債務者（お金を借りて返せなくなった人）の所有する不動産を、
お金を支払う意思のある人たちに入札してもらい、最も高い金額を提示した人に売却する制度です。
簡単に言うと、裁判所が主導する不動産のオークションのようなものですね。
競売は、債権者（お金を貸した側）が、債務を回収するために行われます。

競売には、大きく分けて2つの種類があります。
担保権実行としての競売と、
民事執行法に基づく競売です。
担保権実行としての競売は、住宅ローンなどの担保権に基づいて行われます。
民事執行法に基づく競売は、債権者が裁判所に申し立てて行われます。
どちらも、裁判所が関与し、公平な手続きで進められます。

一般人でも参加できる？競売への参加方法と費用

はい、一般の方でも競売に参加できます。
特別な資格や許可は必要ありません。
ただし、競売に参加するには、いくつかのステップを踏む必要があります。

まず、裁判所が公開している「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」などの資料を閲覧し、
物件の詳細を確認します。
これらの資料には、物件の所在地、種類、面積、権利関係、
評価額（裁判所が算出した物件の価値）などが記載されています。
物件によっては、内覧会が開催されることもあります。

次に、入札に必要な書類を準備し、入札期間内に裁判所に提出します。
入札には、「入札保証金」が必要となる場合があります。
入札保証金は、落札した場合に購入代金の一部に充当され、落札できなかった場合は返還されます。
入札保証金の額は、物件によって異なりますが、一般的に物件評価額の5%程度です。

入札の結果、最高価格を提示した方が落札者となります。
落札者は、裁判所から「代金納付命令」を受け、期日までに売買代金を納付します。
代金納付が完了すると、所有権が落札者に移転します。

競売に参加する際の費用としては、主に以下のものが考えられます。

• 物件調査にかかる費用（交通費、資料取得費など）
• 入札保証金（物件価格の5%程度）
• 司法書士への報酬（権利関係の調査や登記手続きを依頼する場合）

競売物件に不動産業者は多い？参加者の割合

競売には、不動産業者も参加しますが、一般の方も多く参加しています。
参加者の割合は、物件や時期によって異なりますが、
不動産業者と一般の方の割合は、ほぼ半々程度と言われています。

不動産業者は、物件の調査や権利関係の専門知識を持っているため、
競売に有利な立場にある場合があります。
一方、一般の方は、自分の住まいや投資目的など、
特定のニーズに基づいて入札するため、必ずしも不利ではありません。

最近では、競売に関する情報がインターネットで簡単に手に入るようになり、
一般の方でも競売に参加しやすくなっています。
また、競売専門のコンサルタントや、競売代行業者なども存在し、
専門家のサポートを受けながら競売に参加することも可能です。

落札後の支払い方法とローンの利用について

競売物件の代金は、原則として一括払いです。
落札者は、裁判所から「代金納付命令」を受け、
期日までに売買代金を裁判所に納付する必要があります。
期日までに代金を納付しないと、落札が無効となり、入札保証金が没収される可能性があります。

住宅ローンを利用することも可能です。
ただし、事前に金融機関に相談し、融資の可否を確認しておく必要があります。
競売物件は、通常の不動産取引と比べて、ローンの審査が厳しくなる傾向があります。
これは、物件の瑕疵（かし：欠陥）や、権利関係が複雑である場合があるためです。

ローンを利用する場合は、事前に金融機関に物件調査を依頼し、
融資の条件や手続きを確認しておくことが重要です。
また、代金納付の期日に間に合うように、
余裕を持ったスケジュールで準備を進める必要があります。

競売物件は安い？価格の相場と注意点

競売物件は、一般的に不動産市場価格よりも安く購入できる可能性があります。
これは、競売物件には、瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん：物件の欠陥に対する売主の責任）が
適用されないことや、仲介手数料がかからないことなどが理由として挙げられます。

ただし、競売物件の価格は、必ずしも安いとは限りません。
入札者の数や、物件の状況によって価格は変動します。
また、競売物件には、リスクも存在します。
例えば、

• 物件の瑕疵（欠陥）が見つけにくい場合がある。
• 占有者（住んでいる人）が退去しない場合がある。
• 権利関係が複雑で、トラブルになる可能性がある。

これらのリスクを考慮し、
物件調査をしっかり行うことが重要です。
また、専門家（不動産鑑定士、司法書士など）に相談することも検討しましょう。

競売で注意すべきこと：リスクと対策

競売に参加する際には、いくつかの注意点があります。

• 物件の状況をしっかり確認する：
  物件明細書や現況調査報告書などの資料をよく確認し、
  現地調査も行いましょう。
  物件の瑕疵や、占有者の有無などを把握することが重要です。
• 権利関係を調査する：
  抵当権や差押えなど、権利関係が複雑な物件もあります。
  司法書士などの専門家に相談し、権利関係を正確に把握しましょう。
• 占有者との関係：
  占有者がいる場合は、退去交渉が必要になる場合があります。
  事前に、占有者の状況や、退去の可能性について確認しておきましょう。
• 資金計画を立てる：
  落札後、代金納付までの期間や、
  ローンの利用などを考慮し、資金計画を立てておきましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

競売は、専門的な知識や経験が必要となる場合があります。
以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 物件調査が難しい場合：
  物件の状況や権利関係が複雑で、自分で調査するのが難しい場合は、
  不動産鑑定士や司法書士に相談しましょう。
• 入札価格の決定に迷う場合：
  適正な入札価格を判断するのが難しい場合は、
  不動産鑑定士や競売コンサルタントに相談しましょう。
• 占有者とのトラブルが予想される場合：
  占有者との退去交渉が難航しそうな場合は、
  弁護士に相談しましょう。

専門家に相談することで、
リスクを軽減し、安全に競売に参加することができます。

今回の重要ポイントのおさらい

競売は、一般の方でも参加できる不動産の売買方法です。
物件によっては、市場価格よりも安く購入できる可能性がありますが、
リスクも伴います。

競売に参加する際には、物件調査をしっかり行い、
権利関係や占有者の状況などを確認することが重要です。
必要に応じて、専門家（不動産鑑定士、司法書士、弁護士など）に相談し、
リスクを軽減しながら、競売に参加しましょう。