不動産購入申し込み後のSUUMO掲載と売主の対応に困惑。どうすれば？

質問の概要

【背景】

不動産屋を通じて住宅購入の申し込みをしました。
数日後、売主がSUUMOに物件を掲載し始めました。
SUUMOには、仲介手数料無料や諸費用100万円引きのキャンペーンが記載されていました。
他の客を装って売主に問い合わせたところ、申し込みをキャンセルすれば、物件を止めてくれるとのことでした。
売主からは、申し込みがあるので早めに打ち合わせをしたいと伝えられました。

【悩み】

どちらの条件で購入しても、もやもやした気持ちが残ります。
購入自体を辞めようと考えています。
不動産屋にその旨を伝えたところ、売主に謝罪に行くので同行してほしいと言われました。
このような状況で、どのように対応すれば良いのか困っています。

購入辞退は可能ですが、不動産屋との関係性や違約金の有無を確認しましょう。弁護士への相談も検討を。

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産売買契約と申し込みの法的性質

まず、不動産売買における「申し込み」と「契約」の違いを理解しましょう。申し込みは、購入希望者が「この物件を買いたい」という意思表示です。一方、契約は、売主と買主が合意し、正式に売買条件を定めたものです。申し込みの段階では、まだ法的拘束力は発生しません。しかし、申し込み後に売主が他の条件で販売を開始した場合、購入希望者は不信感を抱くのは当然のことです。

不動産売買契約は、高額な取引であり、様々な法律（民法など）が関わってきます。契約内容や、契約を破棄する場合の違約金など、注意すべき点がたくさんあります。

今回のケースへの直接的な回答：購入辞退と今後の対応

今回のケースでは、購入を辞退することは可能です。申し込みの段階であり、まだ正式な契約は締結されていません。ただし、注意すべき点がいくつかあります。

違約金の有無：申し込み時に、違約金に関する取り決めがなかったか確認しましょう。もし取り決めがあれば、その内容に従う必要があります。
不動産屋との関係：不動産屋との関係が悪化する可能性があります。しかし、今回の売主の行為は、購入希望者にとって不信感を抱かせるものであり、正当な理由があれば、購入を辞退することも可能です。
売主への謝罪：不動産屋が売主への謝罪に同行を求めていますが、必ずしも従う必要はありません。状況によっては、弁護士に相談し、適切な対応方法をアドバイスしてもらうことも検討しましょう。

関係する法律や制度：契約自由の原則と信義則

不動産売買においては、「契約自由の原則」が基本です。つまり、原則として、誰とどのような内容で契約するかは、当事者の自由です。しかし、この原則にも例外があり、「信義則（しんぎそく）」という考え方があります。信義則とは、誠実かつ公平に、相手方の信頼を裏切らないように行動する義務のことです。

今回のケースでは、売主が、申し込みがあったにも関わらず、より有利な条件で他の顧客に販売しようとしている点は、信義則に反する可能性があります。また、不動産屋も、売主の行為を放置している場合、仲介者としての義務を十分に果たしていないと見なされる可能性があります。

誤解されがちなポイントの整理：申し込み後のSUUMO掲載の意味

今回のケースで、多くの人が誤解しやすいのは、申し込み後のSUUMO掲載の意味です。売主がSUUMOに掲載したことは、必ずしも違法ではありません。しかし、申し込みがあったにも関わらず、より有利な条件で販売しようとすることは、購入希望者に対して不誠実な行為と見なされる可能性があります。

また、仲介手数料無料や諸費用100万円引きといったキャンペーンは、他の購入希望者を惹きつけるためのものであり、すでに申し込みをしている購入希望者に対しては、不公平感を与えるものです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：購入辞退の手続きと注意点

購入を辞退する場合、以下の点に注意しましょう。

書面での通知：口頭だけでなく、書面で不動産屋に購入辞退の意思を伝えましょう。内容証明郵便を利用すると、証拠として残すことができます。
違約金の確認：申し込み時に、違約金に関する取り決めがあったか確認し、もしあれば、その内容に従いましょう。
不動産屋との交渉：不動産屋との間で、今後の対応について話し合いましょう。場合によっては、違約金の減額や免除を交渉することも可能です。
弁護士への相談：状況が複雑な場合や、不動産屋との交渉が難航する場合は、弁護士に相談し、適切なアドバイスを受けましょう。

具体例：もし、申し込み時に「売買契約締結に至らなかった場合、違約金は発生しない」という特約があれば、違約金を支払う必要はありません。一方で、申し込み時に「売買契約締結に至らなかった場合、手付金は放棄する」という特約があれば、手付金を放棄する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士への相談を検討すべきケース

以下のような場合は、弁護士に相談することをお勧めします。

違約金に関するトラブル：違約金の金額が高額である場合や、違約金の支払い義務について疑問がある場合は、弁護士に相談し、法的アドバイスを受けましょう。
不動産屋とのトラブル：不動産屋の対応に不満がある場合や、交渉が難航する場合は、弁護士に相談し、適切な対応方法をアドバイスしてもらいましょう。
売主とのトラブル：売主の行為が不誠実である場合や、損害賠償を請求したい場合は、弁護士に相談し、法的手段を検討しましょう。

弁護士は、法律の専門家であり、あなたの権利を守るために、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースの重要ポイントをまとめます。

購入辞退は可能：申し込みの段階であれば、購入を辞退することは可能です。
違約金の確認：違約金の有無を確認し、もしあれば、その内容に従いましょう。
不動産屋との関係：不動産屋との関係性を考慮し、今後の対応を検討しましょう。
弁護士への相談：状況が複雑な場合や、トラブルが発生した場合は、弁護士に相談しましょう。

今回の経験を活かし、今後の不動産取引においては、より慎重に、そして、疑問点は積極的に解決するように心がけましょう。