不動産購入！価格交渉と申し込み順のルール徹底解説～容積率超過物件のケーススタディ～

不動産取引における価格交渉と申し込み順の真実

不動産取引の基本：売買契約成立までの流れ

不動産の売買は、買い手と売り手が合意して売買契約を締結することで成立します。契約成立までは、どちらの当事者も自由に撤回できます。これは民法（契約法）の基本原則です。 ですから、仮にAさんが先に申し込んでも、売り主が承諾するまでは契約は成立しません。 仮にBさんがより高い価格で申し込んできても、Aさんの申し込みが承諾されていない限り、Bさんの申し込みが優先されるという法的根拠はありません。

今回のケースへの直接的な回答：申し込み順は絶対ルールではない

質問者様のケースでは、不動産業者の方針として「先に申し込んだからといって優先されるわけではない」という説明を受けています。これは、法律に反するものではありません。 不動産取引は、売り主と買い手の自由な合意に基づいて成立するものですから、業者も売り主も、複数の申し込みを検討することは可能です。 ただし、これはあくまでも業者の判断であり、法律で定められたルールではありません。

専任媒介契約と他の不動産会社

質問者様は専任媒介契約（一つの不動産会社だけに売却を委託する契約）を結んでいるとのことです。そのため、他の不動産会社に物件を紹介してもらうことはできません。もし、一般媒介契約（複数の不動産会社に売却を委託する契約）であれば、複数の会社から申し込みが入る可能性があり、競争が激しくなる可能性があります。

誤解されがちなポイント：申し込み＝契約ではない

重要なのは、申し込みはあくまで「購入の意思表示」であり、契約ではありません。契約は、売り主が買い手の申し込みを承諾した時点で成立します。 そのため、複数の申し込みがあったとしても、売り主が承諾するまでは、契約は成立しません。 先に申し込んだからといって、必ずしも優先されるわけではないのです。

実務的なアドバイス：価格交渉の戦略

価格交渉においては、物件の市場価値（周辺の類似物件の価格や、物件の状況などから判断される価格）をしっかり把握することが重要です。 容積率超過や計画道路といったマイナス要素を考慮した上で、妥当な価格を提示することが必要です。 また、交渉の際には、冷静かつ論理的に、自分の希望価格と根拠を説明することが大切です。 複数の不動産会社に相談し、市場価格を比較検討することも有効な手段です。

専門家に相談すべき場合：複雑なケースや法的問題

物件に複雑な問題（例えば、境界線トラブルや権利関係の不明瞭さなど）がある場合、または価格交渉で行き詰まった場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。 専門家は、法律的な観点からアドバイスをしてくれるため、安心です。

まとめ：公平性と自由な意思表示

不動産取引における申し込み順は、法律で定められたルールではありません。売り主と買い手の自由な合意によって成立します。 今回のケースのように、複数の申し込みを検討することは、売り主にとって有利に働く可能性がありますが、必ずしも不公平な行為ではありません。 重要なのは、市場価格を理解し、冷静に交渉を進めることです。 不明な点があれば、専門家に相談することをお勧めします。