中古アパート購入：建物価格と減価償却の関係性～節税効果とリスクの両面から徹底解説～

テーマの基礎知識：減価償却と不動産の価格設定

不動産の売買において、建物と土地はそれぞれ別々に評価されます。土地は基本的に減価償却の対象外ですが、建物は経年劣化によって価値が減少するため、減価償却（資産の取得価額を一定期間にわたって費用として計上していく会計処理）が認められています。 減価償却を行うことで、税金計算上の利益を圧縮し、税負担を軽減できます。 しかし、建物価格を意図的に高く設定することは、税務調査の対象となる可能性があり、注意が必要です。

今回のケースへの直接的な回答：建物価格と節税効果の関係性

質問者様は、仲介業者を通じて中古アパートを購入する際に、建物価格を高く設定することで減価償却費を増やし、節税効果を得られるのではないかと考えています。 確かに、建物価格が高ければ減価償却費は大きくなり、税金が安くなる可能性はあります。しかし、これはあくまで「可能性」であり、必ずしも節税効果が得られるとは限りません。 税務署は、建物の適正な価格を判断します。 明らかに高すぎる価格設定は、税務調査の対象となり、修正される可能性があります。

関係する法律や制度：税法（所得税法）

建物の減価償却は、所得税法に基づいて行われます。 減価償却の方法や耐用年数（資産が使用できる期間）は、建物の種類や構造によって異なります。 木造アパートであれば、耐用年数は22年とされています。 税務署は、建物の価格や減価償却方法が適切であるか厳しく審査します。 不適切な減価償却は、追徴課税（税金を少なく申告した分を後で追加で納付すること）につながる可能性があります。

誤解されがちなポイント：建物価格と市場価格

建物価格を高く設定すれば節税効果が得られるという考え方は、必ずしも正しいとは限りません。 重要なのは、建物の「適正価格」です。 適正価格とは、市場価格（実際に取引されている価格）を参考に、建物の状態や築年数などを考慮して判断される価格です。 仲介業者が、減価償却を考慮して価格設定をした可能性は低いでしょう。 多くの場合、市場価格を基に交渉が行われます。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：税理士への相談

中古アパートを購入する際には、税理士に相談することを強くお勧めします。 税理士は、建物の適正価格や減価償却方法、税金対策について専門的なアドバイスをしてくれます。 税務リスクを最小限に抑え、節税効果を最大限に活かすためには、専門家の意見を聞くことが不可欠です。 例えば、建物価格と土地価格の割合をどのように設定するのが最適なのか、税理士に相談することで、具体的な数値に基づいたアドバイスを受けることができます。

専門家に相談すべき場合とその理由：税務リスクへの対応

税務調査で問題となる可能性がある場合、専門家のアドバイスは不可欠です。 特に、建物価格が市場価格と大きく乖離している場合、または減価償却の方法に疑問がある場合は、税理士や不動産鑑定士（不動産の価格を評価する専門家）に相談しましょう。 専門家のアドバイスを受けることで、税務リスクを軽減し、安心して不動産投資を進めることができます。

まとめ：適正価格と専門家への相談が重要

中古アパート購入において、建物価格を高く設定することで節税効果を得られる可能性はありますが、それはあくまで適正価格に基づいた場合です。 不適切な価格設定は、税務調査のリスクを高めます。 減価償却を考慮した価格交渉を行う際には、税理士などの専門家に相談し、適正な価格と税金対策についてアドバイスを受けることが重要です。 専門家の力を借りることで、安心して不動産投資を進められるでしょう。