中古マンション「現況：賃貸中」の真偽を見抜く方法を解説

賃貸中の物件、その実態と確認方法を徹底解説

中古マンションの購入を検討する際、「現況：賃貸中」という表示を目にすることがあります。これは、そのマンションが現在、誰かに貸し出されている状態であることを意味します。しかし、本当に賃貸されているのか、それとも不動産会社が客寄せのために行っているのか、不安に感じる方もいるかもしれません。ここでは、そのような疑問を解消するために、賃貸中の物件の実態と、その真偽を確認する方法について詳しく解説します。

賃貸中の物件とは？その定義と注意点

まずは、賃貸中の物件とは何か、その定義と基本的な注意点を確認しましょう。賃貸中の物件とは、所有者（売主）が第三者（借主）に住居として貸し出しているマンションのことです。この場合、売主は物件の所有者でありながら、実際にその物件に住むことはできません。借主が退去するまで、売主は物件を引き渡すことができないのです。

この状況で購入を検討する際には、以下の点に注意が必要です。

引き渡し時期: 借主の退去後でなければ、物件を引き渡すことはできません。売買契約前に、いつ引き渡しが可能になるのか、しっかりと確認する必要があります。
賃貸借契約: 賃貸借契約の内容を事前に確認し、借主の権利や義務、契約期間などを把握しておくことが重要です。
修繕費: 借主がいる間は、修繕に関する責任範囲が異なる場合があります。誰がどの範囲で修繕費用を負担するのか、確認しておきましょう。

これらの注意点を踏まえた上で、賃貸中の物件の真偽を確認する方法を詳しく見ていきましょう。

「現況：賃貸中」の真偽を確認する具体的な方法

不動産広告に「現況：賃貸中」と記載されている場合、その情報が正しいかどうかを確認するためには、いくつかの方法があります。以下に具体的な確認方法を説明します。

賃貸借契約書の確認:
最も確実な方法は、売主（大家）に賃貸借契約書を見せてもらうことです。契約書には、借主の名前、契約期間、家賃などが記載されています。契約書を確認することで、実際に賃貸借契約が存在することを確認できます。
家賃の振込先の確認:
家賃がどこに振り込まれているのかを確認することも有効です。売主の口座ではなく、管理会社や別の第三者の口座に振り込まれている場合は、賃貸管理が適切に行われている可能性が高いです。
入居者への直接確認:
可能であれば、入居者に直接連絡を取り、賃貸借契約の事実を確認することもできます。ただし、個人情報保護の観点から、売主の許可を得てから行う必要があります。入居者に連絡を取る際には、丁寧な言葉遣いを心がけ、不快な思いをさせないように注意しましょう。
重要事項説明書での確認:
不動産売買契約の前に、重要事項説明書という書類が交付されます。この書類には、物件に関する重要な情報が記載されており、賃貸借契約についても言及されます。重要事項説明書の内容をしっかりと確認し、疑問点があれば不動産会社に質問しましょう。

これらの方法を組み合わせることで、「現況：賃貸中」という表示の真偽を高い精度で確認することができます。

関係する法律と制度：借地借家法と不動産売買契約

賃貸中の物件の売買には、いくつかの法律や制度が関係します。主なものとして、借地借家法と不動産売買契約があります。

借地借家法:
借地借家法は、借主の権利を保護するための法律です。賃貸借契約に基づいて借主は物件を使用する権利を持っており、契約期間中は原則として退去を強制されることはありません。この法律により、売主は借主の権利を尊重し、円滑な物件の引き渡しに向けて協力する必要があります。
不動産売買契約:
不動産売買契約は、売主と買主の間で物件の売買に関する条件を定める契約です。賃貸中の物件の場合、引き渡し時期や賃貸借契約の承継に関する条項が重要になります。契約内容をしっかりと確認し、不明な点があれば不動産会社に質問することが大切です。

これらの法律や制度を理解しておくことで、賃貸中の物件の売買に関するリスクを軽減し、安心して取引を進めることができます。

誤解されがちなポイント：自作自演の可能性と対策

「現況：賃貸中」の物件について、よくある誤解として、不動産会社による自作自演の可能性が挙げられます。これは、売買を成立させるために、架空の賃貸借契約を装う行為です。しかし、実際には、このような行為は違法であり、発覚した場合、不動産会社は法的責任を問われる可能性があります。

自作自演を見抜くための対策としては、前述の賃貸借契約書の確認、家賃の振込先の確認、入居者への直接確認などが有効です。また、不動産会社の信頼性も重要な判断材料となります。評判の良い、実績のある不動産会社を選ぶことで、自作自演のリスクを減らすことができます。

実務的なアドバイスと具体例：スムーズな取引のために

賃貸中の物件の購入をスムーズに進めるためには、いくつかの実務的なアドバイスがあります。

売主とのコミュニケーション:
売主とのコミュニケーションを密にし、物件に関する情報を積極的に収集しましょう。賃貸借契約の内容や、借主との関係など、気になることは遠慮なく質問しましょう。
不動産会社の選定:
信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。実績や評判、担当者の対応などを考慮して、安心して取引できる会社を選びましょう。
契約内容の確認:
売買契約書や重要事項説明書の内容をしっかりと確認し、不明な点があれば必ず質問しましょう。特に、引き渡し時期や賃貸借契約の承継に関する条項は重要です。

具体例として、ある中古マンションの購入事例を考えてみましょう。購入希望者は、「現況：賃貸中」の物件に興味を持ち、不動産会社を通じて売主に賃貸借契約書の提示を求めました。契約書を確認したところ、借主の名前、契約期間、家賃などが明確に記載されており、実際に賃貸借契約が存在することを確認できました。さらに、家賃の振込先を確認したところ、売主の口座ではなく、管理会社の口座に振り込まれており、賃貸管理が適切に行われていることがわかりました。これらの確認を経て、購入希望者は安心して物件の購入を決意しました。

専門家に相談すべき場合とその理由

賃貸中の物件の購入に際して、専門家に相談することも有効です。特に、以下のような場合には、専門家への相談を検討しましょう。

複雑な賃貸借契約:
賃貸借契約の内容が複雑で、理解が難しい場合。
トラブルの可能性:
借主との間でトラブルが発生する可能性がある場合。
法的問題:
法的問題に関する疑問がある場合。

相談できる専門家としては、不動産鑑定士、弁護士、司法書士などが挙げられます。これらの専門家は、物件の評価、法的問題、契約に関するアドバイスを提供し、安心して取引を進めるためのサポートをしてくれます。

まとめ：賃貸中物件の真偽を見抜き、賢く購入するためのポイント

中古マンションの「現況：賃貸中」という表示の真偽を確認することは、安心して物件を購入するために非常に重要です。賃貸借契約書の確認、家賃の振込先の確認、入居者への直接確認など、複数の方法を組み合わせて、真偽を確かめましょう。また、信頼できる不動産会社を選び、契約内容をしっかりと確認することも大切です。専門家の力を借りることも視野に入れ、賢く物件を選びましょう。