中古マンションの内覧！売主の修繕範囲と注意点、安すぎる価格の理由を徹底解説

修繕範囲の基本：売主の責任と買主の責任

中古マンションの売買では、売主と買主それぞれの責任範囲が重要になります。
一般的に、売主は物件を引き渡すにあたり、契約内容に基づき、物件を「現状有姿（げんじょうありさま）」で引き渡すことがほとんどです。
これは、物件の状態をそのまま引き渡すという意味で、買主は物件の状態を事前に確認し、納得した上で購入するということです。

「現状有姿」とは？
引き渡し時の物件の状態をそのまま引き渡すこと。売主は修繕義務を負わないのが基本。

ただし、契約書に「売主が修繕を行う」旨の特約があれば、その範囲内で売主が修繕を行う義務が生じます。
例えば、引き渡し前にハウスクリーニングを行う、水回りの設備の不具合を直すなどの約束が契約に盛り込まれることがあります。

一方、買主は、物件の引き渡し後に発生した修繕や、設備の使用に伴う不具合については、原則として自己負担で対応することになります。
ただし、引き渡し前にすでに発生していた不具合については、売主に責任を問える可能性もあります。

今回のケースへの直接的な回答：内覧時の質問と確認事項

ご質問の内容について、以下にまとめます。

ハウスクリーニング：
通常は、売主の負担で行われることが多いです。しかし、契約内容によっては、買主の負担となる場合もあります。
クロスの張替え、畳の張替え：
売主が必ず行うわけではありません。契約時に、現状のままで引き渡されるか、一部を修繕して引き渡されるかを確認しましょう。
水回りの故障や不備：
引き渡し前に判明した場合は、売主が修繕する、または修繕費用を負担することが一般的です。
しかし、契約によっては、現状のままで引き渡されることもあります。

内覧時に、売主に直接質問することは問題ありません。むしろ、積極的に質問して、物件の状態や修繕の範囲を確認することが重要です。
仲介業者を通じて質問することもできますが、直接話を聞くことで、より詳細な情報を得られる可能性があります。

内覧時に確認すべきこと
修繕の範囲、設備の動作確認、瑕疵（かし）の有無、契約内容の詳細

関係する法律や制度：瑕疵担保責任と契約不適合責任

中古マンションの売買に関係する法律として、民法の「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」があります。

2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」へと変更されました。
主な変更点としては、
「瑕疵」という概念が「契約内容に適合しない」という概念に変わったことです。

契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約内容に適合しない場合、売主が買主に対して負う責任のことです。
具体的には、修繕請求、損害賠償請求、契約解除などが可能です。

契約不適合責任を問える期間は、原則として、買主が契約不適合を知ったときから1年以内です。
ただし、契約書で期間が短縮されることもありますので、注意が必要です。

契約不適合責任のポイント
引き渡し後の物件の不具合について、売主に責任を問える可能性がある

誤解されがちなポイントの整理：修繕義務と現状有姿

中古マンションの売買において、よく誤解されがちなポイントを整理します。

売主は必ず修繕してくれる？
いいえ、必ずしもそうではありません。契約書に修繕に関する特約がない限り、売主は現状有姿で引き渡すのが原則です。
水回りの不具合はすべて売主の責任？
いいえ、引き渡し前に判明した不具合は売主の責任となる可能性が高いですが、引き渡し後の不具合は買主の責任となるのが一般的です。
価格が安いから何か問題がある？
必ずしもそうとは限りません。築年数、立地、物件の状態など、様々な要因で価格は変動します。
ただし、著しく安い場合は、何らかの問題がある可能性も考慮して、慎重に確認する必要があります。

これらの誤解を避けるためには、契約内容をしっかりと確認し、疑問点があれば仲介業者や専門家に相談することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：内覧のチェックポイント

内覧時に役立つチェックポイントを具体的にご紹介します。

設備の動作確認：
- 水回り（キッチン、浴室、洗面所、トイレ）の動作確認：
  水漏れがないか、排水はスムーズか、お湯は出るかなどを確認します。
- 電気設備の動作確認：
  照明、コンセント、インターホン、エアコンなどの動作確認を行います。
- ガス設備の動作確認：
  ガスコンロ、給湯器の動作確認を行います。
内装の確認：
- 壁や天井のひび割れ、雨漏りの跡、クロスの汚れなどを確認します。
- 床の傾き、傷、へこみ、畳の状態などを確認します。
その他：
- 窓やドアの開閉、建具の動作確認を行います。
- 収納スペースの確認：
  広さ、使い勝手、汚れなどを確認します。
- 周辺環境の確認：
  騒音、日当たり、眺望などを確認します。

これらのチェックポイントを参考に、気になる点があれば、積極的に売主や仲介業者に質問しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由：不安を解消するために

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

仲介業者の対応に不安がある場合：
知識不足や対応の遅さなど、仲介業者に不信感がある場合は、他の不動産業者や、不動産に詳しい弁護士に相談することも検討しましょう。
物件の価格が著しく安い場合：
価格が相場よりも大幅に安い場合は、何か問題がある可能性も考慮し、専門家（不動産鑑定士など）に物件の価値を評価してもらうのも良いでしょう。
物件の状態に不安がある場合：
雨漏りやシロアリ被害など、物件の状態に不安がある場合は、専門家（建築士など）に建物診断を依頼することも検討しましょう。
契約内容が複雑で理解できない場合：
契約書の内容が難解で理解できない場合は、弁護士などの専門家に相談し、内容を確認してもらいましょう。

専門家への相談のメリット
客観的なアドバイス、専門的な視点からのチェック、トラブルの回避

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

中古マンションの売買における修繕範囲と注意点について、重要なポイントをまとめます。

売主の修繕範囲は、契約内容によって異なります。
契約書をよく確認し、不明な点は必ず確認しましょう。
内覧時には、積極的に質問し、物件の状態を詳しく確認しましょう。
設備の動作確認や、内装のチェックも重要です。
価格が安い場合は、その理由を慎重に確認しましょう。
専門家に相談することも検討しましょう。
仲介業者の対応に不安がある場合は、他の業者や専門家に相談しましょう。
契約不適合責任について理解し、引き渡し後のトラブルに備えましょう。

中古マンションの購入は、大きな買い物です。
後悔しないためにも、事前の情報収集と、慎重な検討を心がけましょう。