中古マンションの名義共有と税務上の有利な購入方法：親からの援助を活用した賢い戦略

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産の名義共有と贈与税

不動産の名義共有とは、複数の者が共同で所有権を持つことです。今回のケースでは、ご夫婦で共有することになります。所有割合は契約で自由に決められますが、税金面ではこの割合が重要になります。

贈与税とは、無償で財産を受け取った際に課税される税金です。年間110万円までは贈与税の基礎控除（贈与税がかからない範囲）が適用されますが、それを超える場合は税金を納める必要があります。

今回のケースへの直接的な回答

選択肢①（親が直接不動産会社に支払い、その後贈与で名義変更）の方が税務上有利です。

選択肢②は、一見すると贈与税の基礎控除を活用しているように見えますが、実際には複雑な手続きとリスクを伴います。親から妻への貸付金とその返済、さらに贈与という複数の取引が発生するため、税務署から贈与とみなされ、贈与税の対象となる可能性が高いです。

関係する法律や制度

* **不動産登記法**: 不動産の名義変更手続きに関する法律です。名義共有にするには、登記手続きが必要です。
* **贈与税法**: 贈与税の課税対象、税率、控除などを定めた法律です。年間110万円の基礎控除は、この法律に基づいています。

誤解されがちなポイントの整理

選択肢②のように、貸し付けと返済、贈与を組み合わせることで贈与税を回避できると誤解されるケースがあります。しかし、税務署は取引の全体像をみて判断するため、実質的に贈与とみなされる可能性が高いです。特に、低金利の貸付金で、返済期間が短く、贈与と同時に行われるような場合は、贈与と判断されるリスクが高まります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

選択肢①を選択する場合、親御さんには不動産会社に直接1500万円を支払ってもらい、名義はご夫婦共有（ご主人の負担割合70%、奥様の負担割合30%）で登記します。その後、奥様への名義変更は、年間110万円の範囲内で贈与税の基礎控除を利用して行います。 この場合、奥様の持ち分30%を年間110万円ずつ贈与していくと、約13年で名義変更が完了します。（1500万円 ÷ 110万円/年 ≒ 13.6年）

具体的な手続きは、司法書士などの専門家に依頼することをお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産の購入や名義共有、贈与に関する手続きは複雑です。税務上のリスクを回避し、スムーズに手続きを進めるためには、税理士や司法書士などの専門家に相談することを強くお勧めします。特に、高額な不動産取引の場合、専門家のアドバイスを受けることで、後々のトラブルを未然に防ぐことができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

親からの援助を活用した中古マンション購入において、税務上有利なのは、親が直接不動産会社に支払い、その後贈与で名義変更していく方法です。（選択肢①） 貸し付けと返済、贈与を組み合わせる方法は、税務上のリスクが高いため避けるべきです。（選択肢②） 高額な取引であるため、税理士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。 贈与税の基礎控除を理解し、適切な手続きを行うことで、税金負担を軽減できます。