中古マンションの給湯器故障！費用負担は誰？契約違反？【不動産トラブル】

質問の概要

先日、中古ワンルームマンションを購入しました。

【背景】

入居前のガス開通手続きで、東京ガスの担当者から給湯器の故障を指摘されました。
仲介不動産に修理を依頼したところ、一部費用を負担するように言われました。

【悩み】

契約書には「電気水道ガス全て異状ない」と記載されていたのに、入居前に故障が発覚した給湯器の修理費用を一部負担するのは納得できません。
売主または仲介不動産が全額負担すべきではないかと考えています。

この考えは間違っているのでしょうか？皆さんの意見を聞かせてください。

契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）に基づき、売主または仲介業者が全額負担するのが一般的です。

給湯器故障問題：基礎知識と今回のケース

中古マンションの売買では、様々なトラブルが発生する可能性があります。今回のケースは、特に「契約内容と現況の不一致」が問題となっています。まずは、基本的な知識から見ていきましょう。

契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）（旧：瑕疵担保責任）とは、売買契約において、引き渡された物件に契約内容と異なる点（不具合や欠陥）があった場合に、売主が負う責任のことです。これは、民法という法律で定められています。

今回のケースでは、契約書に「電気水道ガス全て異状ない」と記載されていたにもかかわらず、給湯器が故障しているという状況です。これは、契約内容と現況が異なっているため、契約不適合責任が問われる可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、原則として、売主または仲介不動産業者が給湯器の修理費用を全額負担すべきと考えられます。なぜなら、契約書の内容と現況が異なっており、買主（あなた）は契約どおりの物件を引き渡される権利があるからです。

入居前に故障が発覚したという点も重要です。もし、入居後に故障した場合は、買主の過失（使い方など）が原因である可能性も考慮されますが、今回は入居前であり、売主または仲介業者が物件の状態を十分に確認する義務があったと考えられます。

関係する法律と制度

今回の問題に関係する主な法律は、民法です。民法では、契約不適合責任について、以下のように定められています。

売主は、契約内容に適合しない物件を買主に引き渡した場合、責任を負う。
買主は、売主に対して、修補請求（修理）、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などを求めることができる。

また、不動産売買契約書には、契約不適合責任に関する特約（特別な取り決め）が記載されている場合があります。契約書の内容をよく確認し、どのような責任が売主に課せられているのかを把握することが重要です。

誤解されがちなポイントの整理

この手の問題で、よく誤解されるポイントを整理しましょう。

「入居後に故障した場合は自己負担」という思い込み： 確かに、入居後の設備の故障は自己負担となるケースが多いですが、今回のケースのように、入居前に故障が発覚した場合は、状況が異なります。
「仲介業者は責任を負わない」という誤解： 仲介業者は、売主と買主の間を取り持つ役割を担いますが、物件の状態について、ある程度の調査義務があります。もし、仲介業者の調査不足が原因で問題が発生した場合は、仲介業者も責任を問われる可能性があります。
「契約書に書いていないことは関係ない」という誤解： 契約書には、すべての状況が詳細に記載されているわけではありません。契約書の解釈や、民法の規定に基づいて、問題が解決されることもあります。

実務的なアドバイスと具体例の紹介

実際に、このような問題が発生した場合、どのように対応すればよいのでしょうか？

契約書の確認： まずは、売買契約書をよく確認し、契約不適合責任に関する条項や、設備の保証に関する条項がないかを確認しましょう。
仲介業者との交渉： 仲介業者に、給湯器の修理費用を全額負担するように、改めて交渉しましょう。仲介業者が、売主に交渉してくれることもあります。
売主との交渉： 仲介業者との交渉がうまくいかない場合は、売主と直接交渉することも検討しましょう。内容証明郵便（後述）を送付することも、有効な手段です。
専門家への相談： 交渉が難航する場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。専門家のアドバイスを受けることで、より適切な解決策を見つけることができます。
内容証明郵便の活用： 内容証明郵便とは、郵便局が、いつ、誰が、誰に、どのような内容の文書を送ったかを証明してくれるサービスです。相手に、問題解決への真剣さを伝えるために有効です。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家（弁護士、不動産鑑定士など）に相談することをお勧めします。

交渉が難航している場合： 相手との交渉がうまくいかず、平行線をたどっている場合は、専門家の力を借りることで、事態が打開できる可能性があります。
損害賠償を請求したい場合： 給湯器の修理費用だけでなく、その他の損害（例えば、入居が遅れたことによる家賃相当額など）についても、損害賠償を請求したい場合は、専門家のアドバイスが必要です。
契約書の内容が複雑な場合： 契約書の内容が複雑で、自分だけでは理解できない場合は、専門家に解釈してもらうことで、正確な状況を把握できます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の問題の重要ポイントをまとめます。

契約書に「電気水道ガス全て異状ない」と記載されている場合、給湯器の故障は契約不適合責任に該当する可能性があります。
原則として、売主または仲介業者が修理費用を全額負担すべきです。
まずは、契約書を確認し、仲介業者や売主と交渉しましょう。
交渉が難航する場合は、専門家に相談することを検討しましょう。

今回のケースは、契約不適合責任に関する基本的な知識と、具体的な対応策を知っておくことで、スムーズに解決できる可能性が高いです。諦めずに、適切な対応を心がけましょう。