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中古マンション売買契約と相続:家主居住物件の注意点と安全な契約締結方法
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おすすめ3社をチェック【背景】
* 中古マンションを購入希望。
* 現家主様が居住中で、ご主人が他界され相続手続き中。
* 不動産担当者から、相続完了前に売買契約を結ぶよう提案された。
* 住宅ローンの仮審査は済んでいる。
【悩み】
* 相続が完了していない物件の売買契約は一般的か?
* 相続完了前の売買契約をする際の注意点、必要な書類は何か?
中古マンションの売買契約は、売主(家主)と買主(あなた)の間で、物件の所有権を移転させる契約です(民法第555条)。 一般的に、売買契約成立後、所有権移転登記(不動産登記法)を行い、所有権が買主に移転します。 しかし、今回のケースのように、売主が相続手続き中である場合、いくつかの注意点があります。 相続とは、被相続人(亡くなった方)の財産が相続人(配偶者や子供など)に承継される法律行為です(民法第878条)。 相続手続きが完了するまでは、相続人の所有権が確定していないため、売買契約に影響が出ることがあります。
相続が完了していない物件の売買契約は、必ずしも一般的ではありませんが、不可能ではありません。 不動産担当者の言うように、契約書に「相続完了後、売主が物件を明け渡す」といった条件を明確に記載することで、リスクを軽減できます。 しかし、この方法にはリスクが伴うため、十分な注意が必要です。
* **民法**: 売買契約、相続に関する規定。
* **不動産登記法**: 不動産所有権の登記に関する規定。
* **宅地建物取引業法**: 不動産取引における重要事項説明、契約書作成に関する規定。
「住宅ローンの本審査に必要な書類だから」という不動産担当者の説明は、必ずしも正しいとは言えません。 本審査では、物件の所有権が明確にされていることが重要です。 相続手続きが完了していない状態では、所有権が確定していないため、銀行が融資を渋る可能性があります。 先に売買契約を結ぶことで、手続きがスムーズに進むとは限りません。
契約書には、以下の点を明確に記載しましょう。
* **所有権移転時期**: 相続手続き完了後、具体的にいつ所有権が移転するかを明確に記載します。
* **明け渡し時期**: 売主が物件を明け渡す具体的な日時を記載します。
* **違約金**: 売主または買主が契約を履行しなかった場合の違約金を明確に定めます。
* **代金支払時期**: 所有権移転と明け渡し完了後に代金を支払う旨を明記します。
* **仮登記**: 売買契約と同時に、買主名義で仮登記を行うことを検討します。仮登記とは、所有権移転登記の手続き前に、買主の権利を確保するための登記です。
例えば、契約書に「相続手続き完了後、2024年3月31日までに所有権移転登記を行い、同日までに売主は物件を明け渡す。期限を過ぎた場合は、一日あたり○○円の違約金を支払う」といった具体的な条項を盛り込むことが重要です。
相続手続きや不動産売買契約は複雑なため、専門家のアドバイスを受けることを強くお勧めします。 特に、以下のような場合は、弁護士や司法書士に相談しましょう。
* 契約書の内容に不安がある場合。
* 相続手続きに問題がある場合。
* 銀行からの融資に不安がある場合。
専門家は、あなたの権利を守り、安全な契約締結をサポートしてくれます。
相続が完了していない物件の売買契約は、リスクを伴いますが、適切な契約書の作成と専門家のアドバイスによって安全に行うことができます。 契約書には、所有権移転時期、明け渡し時期、違約金などを明確に記載し、不明な点は専門家に相談しましょう。 安易に不動産担当者の言葉だけで判断せず、自身の権利と利益をしっかり守ることが大切です。
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