中古マンション所有権移転登記時の事前閲覧、建物だけ？土地も？

回答と解説

1. 登記の基礎知識：所有権移転登記とは？

中古マンションの所有権移転登記とは、簡単に言うと、マンションの所有者が変わったことを公的に記録する手続きのことです。
不動産（土地や建物）を売買した場合、新しい所有者の名前を法務局（登記を行う役所）の記録に登録する必要があります。
この記録のことを「登記簿」といい、誰でも閲覧できます。
登記簿に所有者の情報が正しく記載されることで、第三者に対して「この不動産の所有者はあなたですよ」と主張できるようになります。

所有権移転登記は、不動産取引において非常に重要な手続きです。
なぜなら、登記をしないと、万が一、前の所有者が二重に売買してしまった場合などに、新しい所有者としての権利を主張できなくなる可能性があるからです。
つまり、登記は、自分の権利を守るための大切な「お守り」のようなものなのです。

2. 事前閲覧の重要性：なぜ確認が必要なのか？

所有権移転登記を行う前に、事前に登記情報を確認する「事前閲覧」という作業が重要です。
これは、登記簿に記載されている内容が正しいかどうか、問題がないかを確認するためです。
事前閲覧をすることで、思わぬトラブルを未然に防ぐことができます。
例えば、売主がマンションの所有者であること、抵当権（住宅ローンなどによる借金の担保）などの権利が設定されていないかなどを確認します。

3. 閲覧対象：建物だけ？土地も？

今回の質問の核心部分ですが、事前閲覧では、建物だけでなく、土地の情報も必ず確認する必要があります。
マンションは、建物と土地がセットで一つの不動産として扱われるからです。
土地と建物の両方の登記情報を確認することで、マンションに関するすべての権利関係を把握することができます。
具体的には、以下の情報を確認します。

• 土地： 土地の所有者、地目（土地の種類）、地積（土地の広さ）、抵当権などの権利関係
• 建物： 建物の所有者、構造、床面積、抵当権などの権利関係

マンションの場合、土地は区分所有者全員で共有している「敷地権」という権利になっていることが多いです。
敷地権についても、登記簿で確認する必要があります。

4. 登記簿の種類と確認すべきポイント

登記簿には、大きく分けて「登記記録」と「図面」があります。
登記記録には、土地や建物の詳細な情報が記載されています。
図面には、土地の形状や建物の位置などが示されています。
事前閲覧では、これらの情報をすべて確認する必要があります。

• 登記記録：
  • 権利部（甲区）： 所有者の情報（氏名、住所など）が記載されています。売主が本当に所有者であるかを確認します。
  • 権利部（乙区）： 抵当権などの担保に関する情報が記載されています。抵当権が設定されている場合、その内容（債権額、債務者など）を確認し、売買代金で抹消できるかなどを確認します。
• 図面：
  • 地積測量図： 土地の形状や面積を確認できます。
  • 建物図面： 建物の形状や配置を確認できます。

5. 登記に関する主な法律と制度

不動産登記は、様々な法律に基づいて行われています。
主なものとしては、「不動産登記法」と「区分所有法」があります。

• 不動産登記法： 不動産の登記に関する基本的なルールを定めています。登記の手続き、登記簿の構成などが規定されています。
• 区分所有法： マンションのような区分所有建物に関するルールを定めています。敷地権など、マンション特有の権利関係について規定されています。

6. 誤解しやすいポイント：注意すべきこと

事前閲覧をする際に、誤解しやすいポイントがいくつかあります。

• 古い登記簿のままになっている場合： 登記簿の内容が最新の状態でない場合があります。売主が所有権を取得してから、住所変更や氏名変更などが行われていない場合、現在の情報と異なることがあります。
• 抵当権の抹消： 抵当権が設定されている場合、売買代金で抹消できるかどうかを確認する必要があります。抹消できない場合、所有権移転ができない可能性があります。
• 専門用語の理解： 登記簿には専門用語が多く使われています。意味がわからない場合は、専門家（司法書士など）に相談することをおすすめします。

7. 実務的なアドバイスと専門家への相談

事前閲覧は、自分で行うことも可能ですが、専門家である司法書士に依頼することをおすすめします。
司法書士は、登記に関する専門知識を持っており、登記簿の内容を正確に理解し、問題点を見つけることができます。
また、売買契約の締結前に、司法書士に相談することで、トラブルを未然に防ぐことができます。

• 司法書士に依頼するメリット：
  • 登記に関する専門知識を持っているため、正確な判断ができます。
  • 登記手続きを代行してくれるため、時間と手間を省けます。
  • 万が一、問題が発生した場合でも、適切な対応をしてくれます。
• 自分で事前閲覧する場合の注意点：
  • 法務局の窓口で登記簿謄本を取得し、内容を確認します。
  • 登記簿の見方を事前に調べておくと、スムーズに確認できます。
  • わからないことがあれば、法務局の職員に質問することもできます。

8. まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

中古マンションの所有権移転登記における事前閲覧は、非常に重要な手続きです。
建物だけでなく、土地の情報も必ず確認し、権利関係や抵当権の有無をチェックしましょう。
専門知識がない場合は、司法書士に相談することをおすすめします。
事前閲覧をしっかり行うことで、安心して不動産取引を進めることができます。