中古マンション購入、フラット35が使えない？手付金はどうなる？

フラット35利用不可？知っておくべき住宅ローンと手付金の基礎知識

中古マンションの購入を検討する際、住宅ローンは非常に重要な要素です。特に、長期固定金利で安心感のある「フラット35」は、多くの人にとって魅力的な選択肢の一つです。しかし、今回の質問のように、フラット35を利用できないケースも存在します。まずは、フラット35とは何か、手付金とは何か、基本的な知識を整理しましょう。

フラット35（住宅ローン）

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンです。最大のメリットは、最長35年間、金利が変わらないことです（固定金利）。これにより、将来の金利変動リスクを気にせず、計画的な返済が可能です。また、保証料が不要である点も魅力です。

手付金

不動産の売買契約を締結する際、買主から売主へ支払われるお金です。これは、契約が成立したことの証であり、買主が契約を履行する意思を示すものです。手付金の額は、売買代金の5%～10%程度が一般的です。手付金には、

• 解約手付（契約を解除できる権利を与える）
• 違約手付（債務不履行の場合に損害賠償に充当）
• 証約手付（契約成立の証拠）

の3つの性質がありますが、一般的には解約手付としての性質を持ちます。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、フラット35の利用が「できないかもしれない」という状況です。これは、前の所有者がフラット35を利用していた物件であり、住宅金融支援機構がその物件に対して融資を渋る可能性があるためです。銀行の事前審査を通過していても、フラット35の審査は別途行われるため、注意が必要です。

フラット35が利用できない場合、他の住宅ローンを検討するか、売買契約自体を見直す必要が出てきます。もし、フラット35が利用できないことを理由に契約を解除する場合、手付金の扱いは契約内容によって異なります。一般的には、売主の債務不履行（フラット35を利用できると説明していたのに実際は利用できなかったなど）が認められれば、手付金は返還される可能性があります。

関係する法律や制度

今回のケースで直接的に関係する法律は、民法です。特に、契約に関する規定（民法415条、541条など）が重要になります。売買契約の内容、特に「住宅ローンの利用に関する条項」が、手付金の返還に関わる重要なポイントとなります。

また、不動産取引においては、宅地建物取引業法も関係します。不動産会社は、契約前に物件に関する重要な情報を買主に説明する義務（重要事項説明）があります。フラット35の利用可否についても、重要な情報の一つです。

誤解されがちなポイントの整理

「事前審査に通ったから大丈夫」という過信

銀行の事前審査は、あくまでもその銀行の融資基準を満たしているかを確認するものです。フラット35の審査は、住宅金融支援機構の基準に基づいて行われるため、銀行の事前審査に通っていても、フラット35の審査に通るとは限りません。

「前の所有者がフラット35を使っていたから、絶対に無理」という思い込み

前の所有者がフラット35を利用していた物件でも、必ずしもフラット35が利用できないわけではありません。住宅金融支援機構の審査基準は、物件の状態やローンの利用状況など、様々な要因を考慮して判断されます。

「手付金は絶対に返ってこない」という不安

手付金は、契約内容や状況によって返還される可能性があります。特に、売主側の事情（今回はフラット35の利用可否に関する説明など）によって契約が履行できなくなった場合は、買主は手付金の返還を求めることができます。

実務的なアドバイスと具体例

1. 不動産会社との綿密なコミュニケーション

まずは、不動産会社にフラット35が利用できない理由を詳しく確認しましょう。なぜ利用できないのか、具体的にどのような問題があるのかを明確にすることが重要です。また、フラット35が利用できなかった場合の対応についても、事前に相談しておくべきです。

2. 契約内容の確認

売買契約書に、住宅ローンの利用に関する条項がどのように記載されているかを確認しましょう。「住宅ローン特約」と呼ばれる条項があれば、フラット35が利用できなかった場合の対応（手付金の返還など）が定められている場合があります。契約書の内容を理解できない場合は、必ず専門家（弁護士など）に相談しましょう。

3. 他の住宅ローンの検討

フラット35が利用できない場合、他の住宅ローンを検討することも視野に入れましょう。変動金利型だけでなく、固定金利期間選択型など、様々な選択肢があります。自身の状況に合わせて、最適なローンを選ぶことが重要です。

4. 不動産会社との交渉

フラット35が利用できない場合でも、売主と不動産会社との間で交渉できる可能性があります。例えば、売主が他のローンを負担する、または売買価格を調整するなどの提案があるかもしれません。諦めずに、積極的に交渉してみましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

弁護士

売買契約の内容について、法的観点からアドバイスが必要な場合、弁護士に相談しましょう。特に、手付金の返還や契約解除に関する問題は、法的知識が必要となる場合があります。契約内容の解釈や、売主との交渉について、的確なアドバイスを受けることができます。

住宅ローンアドバイザー

フラット35以外の住宅ローンについて、専門的なアドバイスが必要な場合は、住宅ローンアドバイザーに相談しましょう。自身の状況に合わせて、最適な住宅ローンを提案してくれます。金利や返済計画など、様々な視点からアドバイスを受けることができます。

不動産鑑定士

物件の価値について、専門的な評価が必要な場合は、不動産鑑定士に相談しましょう。フラット35の審査では、物件の評価も重要な要素となります。物件の適正な価値を知っておくことで、安心して購入を進めることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

中古マンションの購入におけるフラット35の利用は、様々な要因によって左右されます。今回のケースでは、前の所有者がフラット35を利用していた物件であること、銀行の事前審査に通っていること、不動産会社とのコミュニケーションが重要になること、手付金の扱いが契約内容に左右されることなどを解説しました。

• フラット35が利用できない場合でも、諦めずに他の選択肢を検討しましょう。
• 契約内容をしっかりと確認し、不明な点は専門家に相談しましょう。
• 不動産会社との密なコミュニケーションを通じて、問題を解決しましょう。

住宅ローンの選択は、人生における大きな決断です。焦らずに、様々な情報を収集し、専門家のアドバイスを受けながら、最適な選択をしてください。