中古マンション購入検討中！定期賃借権って何？メリット・デメリットを徹底解説

定期賃借権って何？基礎知識をわかりやすく解説

中古マンションの購入を検討する際、「定期賃借権」という言葉を目にして、戸惑う方もいるかもしれません。定期賃借権とは、簡単に言うと「期間が決まっている賃貸借契約」のことです。通常、私たちがマンションを購入する際の権利は「所有権」であり、これは土地や建物を自分のものとして、自由に使える権利です。

一方、定期賃借権は、土地を所有する権利ではなく、あくまで「借りる権利」です。契約期間が定められており、その期間が終了すると、土地を所有者に返還しなければなりません。マンションの場合は、建物も土地と一緒に返還することになります。この点が、一般的な「所有権」のマンションとは大きく異なる点です。

定期賃借権のマンションは、土地を所有するのではなく、借りている状態であるため、一般的なマンションよりも価格が安く設定されていることが多いです。しかし、契約期間が終了すると、住み続けることができなくなるというリスクも伴います。この点を理解した上で、購入を検討することが重要です。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、理想的な間取りで価格も魅力的なマンションが、定期賃借権付きの物件だったということですね。価格が安いのは、土地を所有する権利がないためです。購入を検討する際には、以下の点を中心に確認しましょう。

• 契約期間：契約期間がいつまでなのか、正確に把握しましょう。
• 契約終了後の対応：契約期間終了後、どのように対応するのか（再契約、建物の撤去など）を確認しましょう。
• 更新の可否：更新できるのか、できる場合はどのような条件なのかを確認しましょう。

これらの情報を確認し、ご自身のライフプランと照らし合わせて、購入を検討することが大切です。

関係する法律や制度

定期賃借権に関係する主な法律は、「借地借家法」です。この法律は、借地権や借家権に関するルールを定めています。定期賃借権もこの法律の適用を受けます。

借地借家法では、定期借地権の種類がいくつか定められており、マンションの定期賃借権の場合は、「一般定期借地権」が適用されることが多いです。一般定期借地権は、契約期間が50年以上と定められています。契約期間が終了すると、原則として土地を返還することになります。

また、定期借地権付きのマンションを購入する際には、「区分所有法」も関係してきます。区分所有法は、マンションのような区分所有建物に関するルールを定めており、建物の管理や修繕などについて規定しています。定期借地権付きのマンションでも、区分所有法の規定が適用されます。

誤解されがちなポイントの整理

定期賃借権に関して、誤解されやすいポイントをいくつか整理しましょう。

• 誤解1： 契約期間が終了したら、すぐに立ち退かなければならない？

必ずしもそうではありません。契約内容によっては、再契約できる場合や、建物買取請求権（建物を所有者に買い取ってもらう権利）を行使できる場合があります。契約内容をよく確認しましょう。

• 誤解2： 定期賃借権のマンションは、資産価値が低い？

一般的には、所有権のマンションよりも資産価値は低くなる傾向があります。しかし、立地条件や建物の状態、契約期間などによっては、必ずしもそうとは限りません。将来的な資産価値については、専門家（不動産鑑定士など）に相談することも検討しましょう。

• 誤解3： 定期賃借権のマンションは、住宅ローンが借りられない？

以前は、定期賃借権のマンションでは住宅ローンが借りられないケースもありましたが、最近では、多くの金融機関が融資を行っています。ただし、融資条件は、所有権のマンションよりも厳しくなる傾向があります。金融機関に相談し、融資の可否や条件を確認しましょう。

実務的なアドバイスと具体例

定期賃借権付きのマンションを購入する際には、以下の点に注意しましょう。

• 契約内容の確認： 契約期間、更新の可否、契約終了後の対応（建物の撤去費用、原状回復義務など）について、詳細に確認しましょう。契約書を隅々まで読み、不明な点は必ず不動産会社や弁護士に質問しましょう。
• 将来のライフプランとの整合性： ご自身の将来のライフプラン（家族構成の変化、転勤の可能性など）を考慮し、契約期間がご自身のライフプランに合っているか検討しましょう。
• 周辺相場の調査： 周辺の所有権マンションの価格と比較し、定期賃借権付きマンションの価格が適正かどうか判断しましょう。
• 管理費や修繕積立金の確認： 所有権のマンションと同様に、管理費や修繕積立金が発生します。これらの費用が、将来的にどの程度になるのか、確認しておきましょう。
• 売却の可能性： 将来的に売却したい場合に、売却できるのか、売却価格はどの程度になるのか、不動産会社に相談してみましょう。

具体例：

例えば、契約期間が50年の定期借地権付きマンションを購入した場合、30年後に転勤が決まったとします。この場合、残りの20年の契約期間を考慮して、売却活動を行うことになります。売却価格は、残りの契約期間や建物の状態、周辺の不動産相場などによって変動します。

専門家に相談すべき場合とその理由

定期賃借権付きのマンションの購入を検討する際には、専門家への相談も検討しましょう。

• 不動産会社： 物件の概要や契約内容について説明を受け、疑問点を質問しましょう。
• 弁護士： 契約書の条項について、法的観点からアドバイスを受けることができます。特に、契約終了後の対応や、トラブルが発生した場合の対応について、相談することをおすすめします。
• 不動産鑑定士： 将来的な資産価値について、専門的な見解を聞くことができます。
• ファイナンシャルプランナー： ご自身のライフプランや資金計画に合わせて、最適な選択肢についてアドバイスを受けることができます。

専門家に相談することで、契約内容の理解を深め、将来的なリスクを把握し、後悔のない選択をすることができます。

まとめ

定期賃借権付きのマンションは、価格が安く魅力的な物件が多いですが、契約期間や将来的なリスクについて、十分に理解しておく必要があります。今回の重要ポイントをまとめます。

• 定期賃借権とは、期間が決まっている土地の賃借権であり、所有権とは異なります。
• 契約期間、契約終了後の対応、更新の可否などを確認しましょう。
• 借地借家法が適用され、一般的には50年以上の契約期間となります。
• 所有権のマンションよりも資産価値が低くなる傾向がありますが、立地や建物の状態によっては必ずしもそうとは限りません。
• 住宅ローンが利用できる場合が多いですが、融資条件は厳しくなる傾向があります。
• 専門家（不動産会社、弁護士、不動産鑑定士など）に相談し、アドバイスを受けましょう。

定期賃借権付きのマンションは、ご自身のライフプランと照らし合わせ、メリットとデメリットを比較検討し、納得した上で購入を決定することが重要です。