中古マンション購入検討！相場より安い物件は事故物件？個人でできる調査と注意点

物件購入前に知っておきたい！事故物件の見分け方と注意点

中古マンションの購入は、人生における大きな決断の一つです。期待に胸を膨らませて物件を探す一方で、価格が相場より大幅に安い物件に出会うと、何か裏があるのではないかと不安になるのは当然のことです。特に、過去に事件や事故があった物件、いわゆる「事故物件」（心理的瑕疵物件）ではないかと疑う気持ちも理解できます。ここでは、事故物件に関する基礎知識から、個人でできる調査方法、そして購入前に注意すべき点について、詳しく解説していきます。

事故物件とは？基礎知識を整理

事故物件とは、過去に人の死があった物件のことを指します。具体的には、

• 殺人
• 自殺
• 孤独死（発見までに時間がかかった場合）

など、人が亡くなった事実がある物件を指します。ただし、病死や老衰による自然死は、一般的には事故物件には含まれません。ただし、特殊清掃が必要になるようなケースでは、告知義務が発生する可能性があります。告知義務とは、不動産会社や売主が、購入希望者に対して、過去に起きた事実を伝える義務のことです。この告知義務は、その物件に住む人が心理的な負担を感じる可能性がある場合に発生します。

事故物件かどうかを判断する上で重要なのは、その事実が「心理的な影響」を与えるかどうかです。例えば、事件や事故の内容、発生からの経過年数、周辺環境などによって、購入者の心理的な抵抗感は異なります。事故物件の場合、価格が相場よりも安く設定される傾向があります。これは、心理的な抵抗感から、売れ残るリスクを避けるためです。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、

• 相場より200万円安い
• 物件の条件は悪くない

という状況から、事故物件である可能性を疑うのは自然なことです。まずは、仲介業者に確認することをおすすめします。仲介業者は、物件に関する情報を把握しており、告知義務がある場合は、その事実を伝える義務があります。もし、仲介業者が事故物件であることを隠して販売した場合、後でトラブルになる可能性があります。

関係する法律や制度

事故物件に関する主な法律は、宅地建物取引業法です。この法律では、宅地建物取引業者（不動産会社）は、物件の取引において、重要事項を説明する義務があります。重要事項には、物件に関する告知事項も含まれます。告知事項には、過去に物件内で起きた事件や事故に関する情報が含まれます。

また、民法では、売主は買主に対して、瑕疵（欠陥）について告知する義務があります。瑕疵には、物理的な瑕疵だけでなく、心理的な瑕疵も含まれる場合があります。ただし、告知義務の範囲や期間については、ケースバイケースで判断されます。

誤解されがちなポイント

事故物件に関して、よくある誤解をいくつか整理しておきましょう。

• すべての物件が告知されるわけではない: 告知義務は、心理的な影響を及ぼす可能性がある場合に発生します。自然死や、事件性が低い場合は、告知されないこともあります。
• 告知期間に制限があるわけではない: 過去の事件や事故については、原則として永続的に告知義務が発生します。ただし、事件の内容や経過年数によっては、告知の必要性が薄れる場合もあります。
• 告知事項は必ずしも正確とは限らない: 告知される情報は、売主や仲介業者が把握している範囲に限られます。すべての情報を正確に把握することは難しい場合があります。

実務的なアドバイスと具体例

事故物件かどうかを調べるためには、以下の方法があります。

• 仲介業者への確認: 最も確実な方法です。仲介業者は、物件に関する情報を把握しており、告知義務がある場合は、その事実を伝える義務があります。
• 近隣住民への聞き込み: 周辺の住民に、物件に関する情報を聞くことも有効です。ただし、個人的な意見や噂話が含まれる可能性もあるため、注意が必要です。
• インターネット検索: インターネットで、物件名や住所を検索してみるのも一つの方法です。過去に事件や事故があった場合、ニュース記事や情報サイトに情報が掲載されている場合があります。ただし、情報の信憑性には注意が必要です。
• 専門家への相談: 不安な場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することも検討しましょう。専門家は、法的観点や専門的な知識に基づいて、的確なアドバイスをしてくれます。

具体例

例えば、あるマンションの一室で、過去に自殺があった場合、その部屋だけでなく、同じマンションの他の部屋の価格にも影響が出ることがあります。これは、マンション全体のイメージが悪くなり、売れにくくなる可能性があるためです。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 仲介業者の説明に納得できない場合: 仲介業者の説明に曖昧な点があったり、不信感がある場合は、他の専門家に意見を聞くことも重要です。
• 物件に関する情報が少ない場合: 過去の事件や事故に関する情報が少ない場合、専門家が独自に調査してくれることがあります。
• 心理的な不安が強い場合: 事故物件であることに対する心理的な不安が強い場合は、専門家のアドバイスを受けることで、気持ちが楽になることもあります。

相談する専門家としては、

• 弁護士
• 不動産鑑定士
• 宅地建物取引士

などが挙げられます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

中古マンションの購入を検討する際は、価格だけでなく、物件の背景にある情報にも注意を払うことが重要です。特に、相場より安い物件には、事故物件である可能性も考慮し、慎重に検討しましょう。

• まずは仲介業者に確認し、告知義務があるかどうかを確認する。
• 個人で調査する場合は、インターネット検索や近隣住民への聞き込みも有効だが、情報の信憑性には注意する。
• 不安な場合は、専門家（弁護士、不動産鑑定士など）に相談する。

これらのポイントを踏まえ、納得のいく物件選びをしてください。