中古マンション購入！妻名義の預金から頭金・諸費用を出し、夫名名義でローンを組む際の贈与税・連帯保証人・団信問題を徹底解説！

1. 贈与税の基礎知識

贈与税とは、他人から無償で財産を受け取った際に課税される税金です（相続税とは異なります）。 今回のケースでは、妻から夫へお金が渡ることになります。 一定の金額を超えると贈与税の申告が必要になります。 その金額は、年間110万円です。 配偶者からの贈与は、年間2000万円までは贈与税が非課税となります。

2. 今回のケースへの直接的な回答

妻名義の預金から頭金300万円と諸費用200万円、合計500万円を夫に提供し、マンション購入に充てる場合、原則として贈与税が発生します。しかし、マンションを**共有名義**にすることで、この贈与税を回避できます。 これは、妻がマンションの所有権の一部を所有することになるため、お金の移動ではなく、財産の共有という形になるからです。

3. 関係する法律や制度

* **贈与税法**: 贈与税の課税に関する法律です。 配偶者間の贈与の非課税枠（年間2000万円）や、不動産の共有名義による贈与税回避などが規定されています。
* **フラット35**: 住宅金融支援機構が提供する住宅ローンです。 共有名義でも利用可能です。

4. 誤解されがちなポイントの整理

* **共有名義＝必ずしも50％ずつではない**: 共有名義は、必ずしも夫と妻が50％ずつ所有する必要はありません。 それぞれの出資割合に応じて、所有割合を決めることができます。
* **連帯保証人とは**: ローンを返済できなくなった場合に、代わりに返済する責任を負う人のことです。 共有名義にすることで、妻は連帯保証人になる必要はありません。
* **団信は加入者を守る**: 団信は、ローンを組んだ人が死亡したり高度障害になった場合に、ローンの残債を免除してくれる保険です。 夫が加入すれば十分です。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

今回のケースでは、妻の預金から500万円をマンション購入に充てるため、共有名義にすることが贈与税の観点から最も安全です。 例えば、頭金300万円と諸費用200万円の割合で、所有権を6：4や7：3にするなど、自由に割合を決めることができます。 不動産会社や司法書士と相談して、適切な割合を決めることが重要です。 所有権割合は、ローンの返済比率とは直接関係ありません。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

* **複雑な財産状況の場合**: 他に不動産や高額な資産を持っている場合などは、税理士に相談して最適な方法を検討する必要があります。
* **契約内容に不安がある場合**: 不動産会社や金融機関との契約内容に不安がある場合は、弁護士に相談することをお勧めします。
* **時間がない場合**: 今月中の決済期限に間に合わせるため、専門家に依頼して迅速に進めることも検討しましょう。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

妻名義の預金から頭金と諸費用を出し、夫名義でフラット35を利用する際に、贈与税を回避するには、マンションを共有名義にすることが有効です。 共有名義にすることで、妻は連帯保証人になる必要がなく、団信は夫のみの加入で問題ありません。 ただし、複雑な状況や不安がある場合は、税理士や弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。 時間がない場合は、専門家への依頼も検討しましょう。 契約前に、不動産会社や司法書士と十分に相談し、納得した上で契約を進めてください。