中古マンション購入！居住目的の立ち退き交渉、手順と注意点

回答と解説

テーマの基礎知識：立ち退き交渉とは？

中古マンションを購入し、自分が住むために現入居者に退去してもらうことを「立ち退き」と言います。これは、賃貸借契約（賃貸契約のこと）を終了させ、物件を明け渡してもらうための手続きです。立ち退き交渉は、法律や権利関係が複雑に絡み合うため、慎重に進める必要があります。

まず、理解しておくべきは、入居者にも「住む権利」があるということです。借地借家法（建物の賃貸借に関するルールを定めた法律）は、借主（入居者）の権利を保護しており、大家さん（物件の所有者）は、正当な理由がない限り、一方的に契約を解除することはできません。正当な理由とは、例えば、家賃の滞納や建物の老朽化による修繕などです。居住目的での立ち退きの場合、正当な理由として認められるには、より慎重な手続きと、入居者の合意が必要になります。

今回のケースへの直接的な回答：立ち退き交渉の手順

1. 物件の調査

まずは、購入を検討している物件の賃貸借契約の内容を確認します。契約期間、家賃、更新条件などを把握しましょう。また、入居者の属性（家族構成など）を知っておくことも、交渉を円滑に進める上で役立ちます。

2. 専門家への相談

立ち退き交渉は、法的知識や交渉術が必要となるため、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、法的なアドバイスだけでなく、交渉の進め方や適切な立ち退き料の算出など、具体的なサポートをしてくれます。

3. 入居者との交渉開始

専門家のアドバイスを受けながら、入居者との交渉を開始します。交渉の際には、誠意をもって、丁寧な説明を心がけましょう。立ち退きを求める理由（自分が住むためであることなど）を明確に伝え、入居者の状況（引っ越し先の確保など）に配慮した提案をすることが重要です。

4. 立ち退き料の提示

立ち退き交渉がスムーズに進むためには、立ち退き料の提示が不可欠です。立ち退き料は、引っ越し費用、新しい住居の家賃、慰謝料などを考慮して決定されます。相場は、物件の立地や築年数、入居者の状況などによって異なりますが、専門家と相談して適切な金額を提示しましょう。

5. 合意と契約

入居者との間で立ち退きに関する合意が得られたら、書面（合意書）を作成し、契約を締結します。合意書には、立ち退きの期日、立ち退き料の支払い方法、その他必要な事項を明記します。この合意書は、後々のトラブルを防ぐための重要な証拠となります。

関係する法律や制度：借地借家法と立ち退き料

立ち退き交渉において、最も重要な法律は「借地借家法」です。この法律は、建物の賃貸借契約における借主と貸主の権利と義務を定めており、借主の権利を強く保護しています。そのため、貸主は、正当な理由がない限り、借主に退去を求めることはできません。

立ち退き料は、借主が退去することによって被る損失を補償するために支払われるものです。立ち退き料の金額は、法律で定められているわけではありませんが、過去の判例や、専門家の意見を参考に、双方が納得できる金額を決定する必要があります。立ち退き料を支払うことで、立ち退き交渉がスムーズに進む可能性が高まります。

誤解されがちなポイント：強引な立ち退き要求はNG

立ち退き交渉において、やってはいけないことがあります。それは、強引な立ち退き要求です。例えば、入居者の生活を妨害する行為や、嫌がらせ、不当な家賃の値上げなどは、法律で禁止されています。もし、このような行為を行った場合、入居者から損害賠償を請求される可能性があります。

また、立ち退き交渉を急ぎすぎることも、逆効果になる場合があります。入居者との信頼関係を築き、じっくりと話し合いを進めることが、円満な解決への近道です。焦らず、誠意をもって対応することが大切です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：仲介不動産会社への依頼

立ち退き交渉を、仲介不動産会社に依頼することは可能です。ただし、仲介不動産会社は、あくまでも不動産の売買や賃貸の仲介を専門としており、立ち退き交渉に関する専門的な知識や経験を持っているとは限りません。そのため、立ち退き交渉を依頼する際には、その会社の担当者が立ち退き交渉に精通しているか、実績があるかなどを確認することが重要です。

場合によっては、弁護士や不動産鑑定士などの専門家と連携している仲介不動産会社を選ぶのも良いでしょう。専門家と連携することで、よりスムーズで、法的にも問題のない立ち退き交渉を進めることができます。

具体例として、あるケースでは、購入者が弁護士と連携している仲介不動産会社に立ち退き交渉を依頼しました。弁護士は、法的なアドバイスを行い、仲介不動産会社は、入居者との交渉を担当しました。その結果、入居者との間で、円満に立ち退きに関する合意を得ることができ、スムーズに物件を引き渡すことができました。

専門家に相談すべき場合とその理由：早期の相談が重要

立ち退き交渉は、専門的な知識と経験が必要となるため、以下の場合は、必ず専門家（弁護士、不動産鑑定士など）に相談するようにしましょう。

• 入居者との交渉が難航している場合
• 立ち退き料の金額で合意が得られない場合
• 入居者から不当な要求をされている場合
• 法的な問題が発生した場合

専門家は、法的なアドバイスだけでなく、交渉の進め方、適切な立ち退き料の算出など、具体的なサポートをしてくれます。早期に相談することで、トラブルを未然に防ぎ、円満な解決へと導くことができます。特に、入居者との間で感情的な対立が生じている場合は、専門家の客観的な視点と、専門的な知識が必要不可欠です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

中古マンションを購入し、自分が住むために現入居者に立ち退いてもらうためには、いくつかのステップを踏む必要があります。

• 専門家への相談が必須：弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、法的なアドバイスや交渉のサポートを受けましょう。
• 誠意ある交渉：入居者の状況に配慮し、丁寧な説明と、適切な立ち退き料の提示を心がけましょう。
• 強引な要求は厳禁：強引な立ち退き要求や、不当な行為は、トラブルの原因となります。
• 書面での合意：立ち退きに関する合意が得られたら、必ず書面（合意書）を作成し、契約を締結しましょう。

立ち退き交渉は、時間と手間がかかる場合がありますが、正しい知識と、丁寧な対応を心がければ、円満な解決が可能です。焦らず、専門家のサポートを受けながら、着実に進めていきましょう。