中古マンション購入：夫婦共有名義と資金負担割合の落とし穴！住宅ローンと所有権割合の正しい関係とは？

回答と解説

１．テーマの基礎知識：所有権と抵当権

不動産の所有権（物件を所有する権利）は、登記簿に記録されます。複数の人が所有する場合は、それぞれの持分割合が登記されます。一方、抵当権（ローンを担保するための権利）は、ローンを組んだ人が、物件を担保として銀行に設定します。 抵当権は、所有権とは別の権利です。所有権の割合と抵当権の割合は、必ずしも一致する必要はありません。

２．今回のケースへの直接的な回答

銀行の担当者の方の言われる通り、今回のケースでは、夫単独で住宅ローンを組む場合、夫：妻＝14：1の割合で共有名義にすることは、通常難しいです。なぜなら、銀行は、ローンの返済を担保するために、抵当権を設定します。抵当権の設定は、ローンの借入額を基準に行われます。今回の場合、夫が1680万円のローンを組むので、抵当権は夫のみに設定されるのが一般的です。妻が諸費用を負担したからといって、妻に抵当権を設定することは通常ありません。

３．関係する法律や制度

民法（所有権に関する規定）、不動産登記法（所有権と抵当権の登記に関する規定）が関係します。特に、抵当権の設定は、不動産登記法に基づいて行われます。

４．誤解されがちなポイントの整理

「諸費用も購入費用の一部だから、持分割合に含めるべき」という考えは、所有権の割合と、ローンの担保割合を混同している可能性があります。所有権の割合は、物件の購入費用全体（物件価格＋諸費用）を基準に決定できます。しかし、抵当権の設定は、ローン金額を基準に行われます。

５．実務的なアドバイスや具体例の紹介

銀行の担当者の方の提案通り、夫婦連帯債務（夫婦が連帯してローンの返済責任を負うこと）を設定するのが現実的な解決策です。 この場合、所有権の割合は、夫：妻＝14：1とすることができます。しかし、ローン返済の責任は、夫婦が連帯して負うことになります。

別の方法としては、妻が夫への融資という形で、諸費用相当額を夫に貸し付ける方法も考えられます。この場合、夫は1800万円のローンを組むことになり、所有権の割合は、夫：妻＝1680/1800：120/1800となり、ほぼ14：1に近い割合で共有名義にすることができます。ただし、この場合、夫と妻の間で、融資に関する契約を締結する必要があります。

６．専門家に相談すべき場合とその理由

不動産売買や住宅ローンは複雑な手続きを伴います。不安な点があれば、不動産会社、司法書士、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。特に、夫婦連帯債務や融資に関する契約は、専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを回避できます。

７．まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

夫単独ローンで、諸費用を考慮した持分割合での共有名義登記は難しいです。所有権割合と抵当権割合は必ずしも一致しません。夫婦連帯債務や妻からの融資といった方法を検討し、専門家への相談も視野に入れましょう。 不動産取引は高額な取引であり、専門家のアドバイスを受けることで、より安全に、そして円滑に手続きを進めることができます。