中古一戸建ての現状渡し契約：隠れた欠陥と契約解除のリスクを徹底解説！

現状渡し契約の基礎知識

「現状渡し契約」とは、不動産売買契約において、売主は物件の瑕疵（*かし*：欠陥）を保証しないことを前提とした契約です。 契約書に「現状有姿（げんじょうゆうし）」と明記されることが多いです。 しかし、これは「見える範囲の欠陥は承知する」という意味であって、「一切の欠陥を容認する」という意味ではありません。

重要なのは、売主が物件の欠陥を故意に隠蔽（*いんぺい*：隠すこと）したり、重要な欠陥について告知義務違反があった場合です。 例えば、雨漏りがしているのにそれを隠して売買契約を結んだ場合などは、重大な瑕疵（*かひ*：欠陥）にあたります。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、居住中のため確認できない部分に欠陥があった場合、それが売主の故意による隠蔽や告知義務違反によるものであれば、契約解除の可能性があります。 しかし、単なる「気づかなかった」程度の欠陥であれば、現状渡し契約の原則に従い、質問者様が容認する必要がある可能性が高いです。

関係する法律や制度

民法（特に売買契約に関する規定）が関係します。 民法では、売主には物件の瑕疵について一定の告知義務があります。 重大な瑕疵があり、かつ売主がそれを故意に隠蔽したり、告知しなかった場合、買主は契約解除や損害賠償請求を行うことができます。

誤解されがちなポイントの整理

「現状渡し」だからといって、全ての欠陥を容認しなければならないわけではありません。 重要なのは、売主の故意や過失の有無です。 また、契約書に記載がないからといって、売主の告知義務がなくなるわけではありません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

契約書に具体的な欠陥の有無に関する記述がない場合でも、売主には告知義務があります。 例えば、雨漏りやシロアリ被害など、重大な欠陥は告知すべきです。 引越し後に欠陥を発見した場合、写真や動画で証拠をしっかり残し、売主や仲介業者に速やかに連絡することが重要です。 専門家（弁護士や不動産鑑定士）に相談し、証拠に基づいて対応することをお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由

* 欠陥の程度が大きく、損害が大きい場合
* 売主との交渉が難航する場合
* 契約解除や損害賠償請求の手続きが複雑な場合
* 契約書の内容が複雑で、専門的な知識が必要な場合

これらの場合、専門家の助言を得ることで、適切な対応を取ることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

現状渡し契約であっても、売主には告知義務があります。 確認できない部分に重大な欠陥があり、売主がそれを故意に隠蔽していたり、告知義務を怠っていた場合は、契約解除や損害賠償請求が可能です。 しかし、軽微な欠陥であれば、現状渡し契約の原則に従い、容認する必要があるでしょう。 重要なのは、証拠をしっかり確保し、専門家に相談することです。 契約前にしっかりと物件調査を行うこと、そして契約書の内容を理解することが重要です。 不明な点は、契約締結前に必ず専門家に相談しましょう。