中古一戸建て・アパートの図面収集方法！効率的な探し方を徹底解説

回答と解説

1. 図面収集の重要性と基礎知識

中古の収益物件を探す際、図面は非常に重要な役割を果たします。図面とは、建物の設計図や配置図のことで、建物の構造や間取り、設備などを詳細に把握するために不可欠です。

なぜ図面が必要なのか？

• 物件の正確な理解: 図面を見ることで、物件の構造上の問題点や、リフォーム（改修）の可能性などを事前に把握できます。
• リフォーム計画の立案: リフォームを行う場合、図面は設計図の基礎となります。図面がないと、正確なリフォーム計画を立てることが難しくなります。
• 法的な確認: 建物の違法な部分（建築基準法に違反している部分など）がないかを確認するためにも、図面は必要です。
• 投資判断: 図面を通じて物件の価値を正確に評価し、投資判断を行うことができます。

図面には、様々な種類があります。代表的なものとしては、

• 配置図：敷地と建物の位置関係を示した図面
• 平面図：各階の間取りを示した図面
• 立面図：建物の外観を示した図面
• 断面図：建物の内部構造を示した図面
• 矩計図（かなばかりず）：構造の詳細を示す図面

これらの図面を総合的に確認することで、物件の全体像を把握し、より的確な判断を下すことができます。

2. 中古物件の図面収集方法：具体的なアプローチ

中古物件の図面を集める方法は、大きく分けて以下の3つのアプローチがあります。

• 不動産会社への問い合わせ:

物件情報を掲載している不動産会社に、図面の有無を確認しましょう。特に、売主が図面を保管している場合は、不動産会社を通じて入手できる可能性があります。複数の不動産会社に問い合わせることで、より多くの物件情報を得られる可能性が高まります。

• 役所での調査:

建築確認申請書や検査済証（建築基準法に基づき、建築確認を受けたことを証明する書類）は、役所の建築指導課などで閲覧できる場合があります。これらの書類には、図面が添付されていることがあります。ただし、個人情報保護の観点から、閲覧に制限がある場合や、コピーに手数料がかかる場合があります。

• 専門家への依頼:

建築士や土地家屋調査士などの専門家に依頼することで、図面の収集を代行してもらうことができます。これらの専門家は、独自のネットワークや専門知識を持っており、図面の入手をスムーズに進めることができます。また、図面の内容を詳しくチェックしてもらうことも可能です。

3. 図面収集で利用できる制度や法律

図面の収集に関連する法律や制度としては、以下のものが挙げられます。

• 建築基準法: 建築物の設計や施工に関する基本的なルールを定めています。建築確認申請や検査済証は、この法律に基づいて行われます。
• 個人情報保護法: 図面の閲覧やコピーには、個人情報保護法の規制が適用される場合があります。特に、所有者の氏名や住所などの個人情報が含まれている場合は、取り扱いに注意が必要です。
• 情報公開制度: 地方公共団体（都道府県や市区町村）は、情報公開制度に基づいて、建築関連の情報を公開することがあります。図面の閲覧やコピーも、この制度の対象となる場合があります。

これらの法律や制度を理解しておくことで、図面収集をスムーズに進めることができます。

4. 図面収集における誤解されがちなポイント

図面収集において、誤解されがちなポイントを整理しておきましょう。

• すべての物件に図面があるわけではない: 古い物件や、図面が紛失している物件も存在します。図面がない場合でも、諦めずに他の情報を収集し、物件の評価を行う必要があります。
• 図面が最新の情報とは限らない: 建物の増改築が行われている場合、図面が最新の情報と異なる場合があります。現地の状況と図面を照らし合わせ、差異がないか確認することが重要です。
• 図面だけで全てを判断できるわけではない: 図面はあくまでも参考資料であり、建物の状態を完全に把握できるわけではありません。専門家の意見を聞いたり、現地調査を行ったりすることも重要です。

5. 実務的なアドバイスと具体例

図面収集を効率的に進めるための、実務的なアドバイスと具体例を紹介します。

• 不動産会社との連携: 複数の不動産会社と連携し、積極的に情報収集を行いましょう。図面の有無だけでなく、物件のメリット・デメリットについても詳しく説明してもらうようにしましょう。
• 役所への事前確認: 役所に行く前に、電話などで図面の閲覧方法や必要な書類について確認しておきましょう。スムーズに手続きを進めることができます。
• 専門家への相談: 建築士や土地家屋調査士に相談し、図面の収集や物件の評価についてアドバイスをもらいましょう。専門家の知識と経験は、非常に役立ちます。
• 図面の内容チェック: 図面を入手したら、必ず内容をチェックしましょう。建物の構造や間取り、設備の配置などを確認し、問題点がないか確認しましょう。
• 現地調査との連携: 図面と現地の状況を照らし合わせ、食い違いがないか確認しましょう。現地調査を行うことで、図面だけでは分からない建物の状態を把握できます。

具体例：

例えば、中古アパートの図面を集める場合、まず複数の不動産会社に問い合わせ、図面の有無を確認します。図面がない場合は、役所の建築指導課で建築確認申請書や検査済証を閲覧し、図面の有無を確認します。それでも図面が見つからない場合は、建築士に依頼して、現地の状況から図面を作成してもらうことも検討できます。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 図面が見つからない場合: 専門家は、独自のネットワークや専門知識を持っており、図面の入手をサポートしてくれます。
• 図面の内容が理解できない場合: 建築士は、図面を読み解き、建物の構造や問題点について詳しく説明してくれます。
• 物件の評価について不安がある場合: 専門家は、図面や現地の状況を総合的に評価し、物件の価値を判断してくれます。
• リフォームや改修を検討している場合: 建築士は、図面をもとに、最適なリフォームプランを提案してくれます。

専門家への相談は、時間や費用がかかる場合がありますが、物件の購入やリフォームを成功させるためには、非常に有効な手段です。

7. まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の重要ポイントをまとめます。

• 中古物件の図面は、物件の正確な理解、リフォーム計画の立案、法的な確認、投資判断に不可欠です。
• 図面収集の方法は、不動産会社への問い合わせ、役所での調査、専門家への依頼があります。
• 建築基準法や個人情報保護法などの関連法規を理解しておくことが重要です。
• すべての物件に図面があるわけではなく、図面が最新の情報とは限らないことに注意しましょう。
• 不動産会社との連携、役所への事前確認、専門家への相談などを活用し、効率的に図面収集を進めましょう。
• 図面が見つからない場合や、内容が理解できない場合は、専門家への相談を検討しましょう。

これらの情報を参考に、中古の収益物件探しを成功させてください。