中古不動産売買時の建築確認調査義務とは？売却時の査定への影響も解説

建築確認とは？ 不動産売買における基礎知識

不動産売買において、建築確認は非常に重要な要素です。 建築確認とは、建物を建てる前に、その計画が建築基準法（建物の安全性や構造に関する法律）に適合しているかを、役所や指定確認検査機関（民間の検査機関）がチェックする手続きのことです。

建築確認がなければ、原則としてその建物は違法建築物とみなされます。 違法建築物は、増改築が制限されたり、融資が受けにくかったり、売却時に大きな問題となる可能性があります。

中古不動産売買における建築確認調査の義務

中古不動産を売買する際、不動産会社は買主に対して、その物件に関する重要な情報を説明する義務があります。 この説明は「重要事項説明（重説）」と呼ばれ、建築確認の有無もその対象となります。

具体的には、不動産会社は、物件の調査を行い、建築確認の有無を確認し、その結果を買主に説明しなければなりません。 建築確認が取られていない場合、その事実と、それによって生じる可能性のあるリスク（再建築不可、融資の制限、売却時の価値の下落など）を説明する必要があります。

関連する法律と制度

今回のケースで関連する法律は、主に以下の2つです。

• 建築基準法: 建物の構造や安全性を定めた法律であり、建築確認の根拠となる法律です。
• 宅地建物取引業法: 不動産取引を規制する法律であり、重要事項説明義務などを定めています。

また、建築確認に関する制度として、以下のものがあります。

• 検査済証: 建築確認後、工事が完了した際に発行される書類で、建築基準法に適合していることを証明します。
• 既存不適格: 建築当時は適法であったが、法改正により現在の基準に適合しなくなった建物のことです。

誤解されがちなポイントの整理

建築確認に関する誤解として、よくあるのが「登記されていれば問題ない」というものです。 登記は、建物の所有者を公的に記録するものであり、建築確認の有無とは別の問題です。

また、「固定資産税を払っているから大丈夫」というのも誤解です。 固定資産税は、その土地や建物に対して課税されるものであり、建築確認の有無とは関係ありません。

建築確認がない場合でも、登記や固定資産税の支払いは通常通り行われますが、それは違法建築であることを隠蔽するものではありません。

実務的なアドバイスと具体例

もし建築確認がない物件を売却する場合、以下の点に注意が必要です。

• 売却価格への影響: 建築確認がない場合、売却価格は大きく下落する可能性があります。 買主は、再建築ができないことや、融資が受けにくいことなどを考慮して価格交渉をしてくるでしょう。
• 情報開示の徹底: 不動産会社は、建築確認がない事実を隠さずに、買主に説明する必要があります。 隠蔽すると、後々トラブルになる可能性があります。
• 専門家への相談: 建築士や弁護士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。 専門家は、物件の状況を詳しく調査し、売却戦略やリスク管理についてアドバイスしてくれます。

例えば、建築確認がない物件を売却する場合、買主に対して、再建築不可であること、増改築が制限されることなどを明確に説明し、そのリスクを理解してもらう必要があります。 また、売却価格を相場よりも低く設定し、その理由を説明することも重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

建築確認に関する問題は、専門的な知識が必要となる場合があります。 以下の場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 建築確認がないことが判明した場合: 建築士に相談し、物件の状況を詳しく調査してもらいましょう。
• 売却を検討している場合: 不動産鑑定士に相談し、物件の適正な価値を評価してもらいましょう。
• トラブルが発生した場合: 弁護士に相談し、法的アドバイスを受けましょう。

専門家は、あなたの状況に合わせて、最適なアドバイスをしてくれます。 早期に相談することで、問題を未然に防いだり、解決策を見つけやすくなります。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 中古不動産売買において、仲介業者は建築確認の有無を調査し、重要事項説明で説明する義務がある。
• 建築確認がない場合、売却時の査定に大きなマイナス影響がある可能性がある。
• 登記や固定資産税の支払いは、建築確認の有無とは別の問題である。
• 建築確認がない物件を売却する場合は、情報開示を徹底し、専門家への相談を検討する。

建築確認は、不動産売買において非常に重要な要素です。 不安な場合は、専門家に相談し、適切なアドバイスを受けるようにしましょう。