中古住宅の「非公開物件」と「専売物件」の違いと注意点：不動産業者と不動産流通システムのからくりを徹底解説！

1. 不動産流通システム（REINS）とは？

まず、不動産流通システム（REINS：リアル・エステート・インフォメーション・ネットワークスシステム）について理解しましょう。REINSは、全国の不動産会社が物件情報を共有するためのシステムです。会員である不動産会社は、売買や賃貸の仲介を依頼された物件情報を、原則としてREINSに登録する義務があります（宅地建物取引業法に基づく）。これにより、多くの不動産会社が物件情報を共有し、買い手・借り手にとって有利な市場形成に貢献しています。

2. 専売物件とは？REINSへの登録義務は？

専売物件とは、売主（物件の所有者）と不動産会社が専属専任媒介契約（売主が、その不動産会社だけに売却活動の委託をする契約）または専任媒介契約（売主が、複数の不動産会社に売却活動の委託をするが、最初に成約した不動産会社に仲介手数料を支払う契約）を結んでいる物件です。 この場合、不動産会社にはREINSへの登録義務があります。つまり、専売物件であっても、他の不動産会社にも情報が公開される可能性があるのです。ただし、売主の意向によっては、REINSへの登録を制限する場合もあります。

3. 非公開物件とは？REINSへの登録義務は？

非公開物件とは、REINSに登録されていない、または登録を制限されている物件です。様々な理由で非公開となる場合があります。例えば、売主がプライバシー保護を強く希望する場合、価格交渉を有利に進めたい場合、近隣への影響を懸念する場合などです。 非公開物件は、特定の不動産会社だけが取り扱うとは限りません。複数の会社が非公開で扱っている場合もありますし、売主が直接販売するケースもあります。REINSへの登録義務の有無は、専売物件と異なり、ケースバイケースです。

4. 専売物件と非公開物件の違い

簡単に言うと、専売物件は「売主が特定の不動産会社に売却を依頼している物件」であり、非公開物件は「REINSに登録されていない、または登録を制限されている物件」です。専売物件はREINSに登録されるのが原則ですが、非公開物件は必ずしも登録されません。両者は全く別物です。

5. 誤解されがちなポイント：非公開＝秘密裏に売買される物件ではない

非公開物件だからといって、必ずしも秘密裏に売買されるわけではありません。多くの場合、不動産会社は、信頼できる顧客にのみ情報を提供します。 また、非公開物件であっても、売買契約は通常の不動産取引と同様に、公正証書（公証役場で作成される、法的効力のある契約書）の作成など、法的な手続きを踏まえます。

6. 実務的なアドバイス：複数の不動産会社に相談してみましょう

中古住宅探しでは、複数の不動産会社に相談することが重要です。 一社だけでは入手できない情報（非公開物件など）を得られる可能性が高まります。 それぞれの会社が得意とするエリアや物件の種類も異なるため、幅広い選択肢を持つことができます。

7. まとめ：非公開物件と専売物件の正しい理解

「非公開物件」と「専売物件」は、それぞれ異なる意味を持ちます。専売物件はREINSへの登録が原則ですが、非公開物件は状況によって登録されない場合もあります。 大切なのは、複数の不動産会社に相談し、自分に合った物件を見つけることです。 もし、物件の売買契約に関する疑問や不安があれば、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。