中古住宅の現況渡し、売主の残置物（ゴミ）は誰が処分するの？

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

中古住宅の売買における「現況渡し」とは、その物件が現在の状態のままで引き渡されることを意味します。これは、住宅設備（給湯器やエアコンなど）の故障や、壁紙の汚れ、傷など、現時点で存在する状態を、売主が修繕することなく、そのまま買主に引き渡すという意味です。買主は、これらの現状を承知した上で購入を決定します。

しかし、この「現況」には、住宅設備だけでなく、売主の私物（残置物）も含まれるのか？という点が今回の質問の核心です。残置物とは、売主が残していった家具、家電、生活用品、ゴミなどを指します。この残置物の扱いは、売買契約の内容によって異なり、トラブルになりやすいポイントです。

今回のケースへの直接的な回答

原則として、現況渡しであっても、売主の残置物は売主が処分する責任があります。なぜなら、売買の対象はあくまで「建物」であり、売主の私物は含まれないと解釈されるからです。ただし、売買契約書に「残置物は買主が処分する」といった特別な条項が明記されている場合は、買主が処分費用を負担することになります。

今回のケースでは、売主の荷物が大量に残されているとのことですので、まずは売買契約書の内容をよく確認することが重要です。契約書に「残置物」に関する記載がないか、あるいは「現状有姿」といった曖昧な表現で済まされていないかを確認しましょう。もし、残置物に関する明確な取り決めがない場合は、売主と交渉し、残置物の処分について合意する必要があります。交渉がまとまらない場合は、専門家（弁護士など）に相談することも検討しましょう。

関係する法律や制度がある場合は明記

残置物の処分に関連する法律としては、「廃棄物の処理及び清掃に関する法律」（廃棄物処理法）があります。この法律は、家庭から出るゴミ（一般廃棄物）の適正な処理を定めており、不法投棄などを禁止しています。売主が残置物を不法投棄した場合、売主が法的責任を問われる可能性があります。

また、家電リサイクル法（特定家庭用機器再商品化法）も関係します。冷蔵庫、エアコン、テレビ、洗濯機などの家電は、家電リサイクル法の対象であり、これらの処分にはリサイクル料金が必要です。売主がこれらの家電を残置物として残した場合、その処分費用を誰が負担するのかが問題となります。

不動産売買においては、これらの法律だけでなく、民法の契約に関する規定も適用されます。売買契約の内容は、民法の原則に基づいて解釈され、契約当事者の権利義務が決定されます。

誤解されがちなポイントの整理

現況渡しの場合、買主は建物の状態（住宅設備など）については、原則として現状を承諾したことになります。しかし、これはあくまで「建物」の状態に関するものであり、売主の私物である「残置物」の扱いとは異なります。多くの人がこの点を混同し、トラブルになるケースが見られます。

もう一つの誤解は、「現況渡しだから、残置物の処分費用も買主が負担するのが当然」というものです。これは、売買契約書に特別な条項がない限り、誤りです。現況渡しは、あくまで建物の状態に関するものであり、残置物の処分費用を当然に買主が負担するという意味ではありません。売主は、残置物を撤去し、更地にして引き渡す義務を負うのが原則です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

残置物に関するトラブルを避けるためには、以下の点に注意しましょう。

• 売買契約書の確認： 契約書に「残置物」に関する条項があるか、あるいは「現状有姿」といった曖昧な表現がないかを確認しましょう。
• 契約前の確認： 内覧の際に、残置物の状態を確認し、売主に撤去してもらうものを具体的にリストアップし、契約書に明記しましょう。
• 特約の追加： 残置物の処分費用を誰が負担するのか、具体的な方法（売主が処分する、買主が処分する、費用を折半する、など）を契約書に明記しましょう。
• 写真や記録： 残置物の状態を写真や動画で記録しておきましょう。後々、トラブルになった際の証拠となります。
• 専門家への相談： 不安な点がある場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。

具体例として、売主が残置物を撤去しないまま引き渡し、買主が処分費用を負担することになった場合、買主は売主に対して、その費用を請求できる可能性があります。しかし、契約書に明確な取り決めがない場合、交渉が難航し、裁判になることもあります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをおすすめします。

• 売買契約書の内容が不明確な場合： 契約書の解釈に迷う場合や、不利な条項が含まれている可能性がある場合は、専門家の意見を聞きましょう。
• 売主との交渉が難航している場合： 残置物の処分について、売主との間で意見の対立があり、交渉がまとまらない場合は、専門家に間に入ってもらいましょう。
• 高額な残置物がある場合： 処分費用が高額になる可能性がある場合は、専門家に適切なアドバイスをもらい、リスクを最小限に抑えましょう。
• トラブルが長期化しそうな場合： トラブルが長期化し、解決の見込みがない場合は、専門家に法的手段について相談しましょう。

専門家は、法律や不動産の知識に基づき、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。また、専門家を介することで、売主との交渉がスムーズに進むこともあります。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

中古住宅の現況渡しにおける残置物の問題は、売買契約の内容によって大きく左右されます。売主の残置物は、原則として売主が処分する責任がありますが、契約書に特別な条項があれば、買主が処分費用を負担することもあります。

トラブルを避けるためには、売買契約書の内容をよく確認し、残置物の扱いについて明確な取り決めをすることが重要です。不明な点や不安な点がある場合は、専門家に相談し、適切なアドバイスを受けるようにしましょう。