中古住宅売却で損益と税金！3年住んで売却した場合の注意点

中古住宅売却における損益の計算方法

まず、中古住宅の売却で利益が出るかどうかの判断基準は、売却価格と取得費用の比較です。取得費用には、住宅の購入価格だけでなく、仲介手数料、登記費用、リフォーム費用など、住宅を取得するためにかかった全ての費用が含まれます。

今回のケースでは、売却価格が住宅ローンの残額プラス20万円とのことですが、これだけでは損益を判断できません。購入価格やその他の取得費用を差し引いて、最終的な利益（売却益）を計算する必要があります。

例えば、購入価格が3000万円、諸費用が100万円、リフォーム費用が50万円だったとしましょう。取得費用は合計3150万円です。売却価格が2800万円（ローン残額2780万円＋20万円）だった場合、3150万円 – 2800万円 = 350万円の損失となります。逆に、売却価格が3200万円であれば、3200万円 – 3150万円 = 50万円の利益となります。

譲渡所得税と5年ルール

住宅を売却した際に発生する利益（売却益）には、譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）がかかります。譲渡所得税は、売却益から必要経費を差し引いた金額に対して課税されます。

しかし、一定の条件を満たせば、税金が優遇される制度があります。それが、「住宅用家屋の譲渡所得の特別控除」です。この制度を利用するには、いくつかの条件を満たす必要があります。その中でも重要なのが、居住期間です。

一般的に、住宅を譲渡する場合、所有期間が5年以内と5年以上で税制が異なります。5年を超えて所有していた場合は、譲渡所得の全部が課税対象となりますが、5年以内であれば、一定の金額を控除できる場合があります。

具体的には、居住期間が1年以上であれば、3,000万円の特別控除が受けられます(※)。さらに、居住期間が5年以上であれば、控除額が大きくなります。

今回のケースでは、3年間居住しているので、この特別控除の適用を受けることができます。つまり、売却益があったとしても、3,000万円までは税金がかからない可能性が高いのです。(※控除額は状況により変動する可能性があります。詳しくは税務署にご確認ください。)

誤解されがちなポイント：ローン残債と売却益

住宅ローンの残債と売却益は、必ずしも一致しません。ローン残債は、借入金の残額であり、売却益は、売却価格から取得費用を差し引いた利益です。

ローン残債を完済して売却益が出たとしても、それは税金計算上、売却益として扱われます。逆に、ローン残債が残っていても、売却価格が取得費用を上回れば、売却益が発生します。

実務的なアドバイス：売却価格の設定

売却価格の設定は、市場価格を調査することが重要です。不動産会社に査定を依頼し、近隣の類似物件の価格を参考にしましょう。

また、売却活動を行う際には、魅力的な写真や物件説明を用意し、多くの買い手にアピールすることが大切です。

専門家に相談すべき場合

税金計算が複雑な場合や、売却価格の決定に迷う場合は、税理士や不動産会社などの専門家に相談することをおすすめします。専門家のアドバイスを受けることで、税金対策や売却戦略を立てることができます。

まとめ：重要なポイントのおさらい

* 売却益は、売却価格から取得費用を差し引いた金額です。ローン残債とは異なります。
* 5年以内の売却でも、居住期間が1年以上あれば、住宅用家屋の譲渡所得の特別控除が適用される可能性があります。
* 売却価格の設定には、市場価格の調査が重要です。
* 税金計算や売却戦略に迷う場合は、専門家に相談しましょう。

この情報が、中古住宅の売却に関する不安を解消する一助となれば幸いです。 専門家のアドバイスを得ながら、賢く売却を進めていきましょう。