中古住宅売買契約トラブル！認知症所有者と息子名義の契約、解決策を探る

【背景】
* 中古住宅を購入予定で、売買契約書と重要事項説明書を受け取り、手付金も支払いました。
* しかし、所有者が認知症のおばあちゃんで、売買契約書には息子さんが代わりに署名していました。
* 銀行は融資を承認済みです。

【悩み】
3ヶ月経っても引越しできず、おばあちゃんが危篤状態になったり、息子さんの妹たちから売買契約についての念書をもらっているとのことです。息子さん夫婦は、おばあちゃんが亡くなるまでは家賃として住み、亡くなった後に賃貸分を売買代金から差し引いて支払いたいと言っています。不動産屋さんも動いてくれていますが、進展しません。9月には入居予定だったので、このままでは困っています。どうすれば良いのでしょうか？

法的措置も視野に、早期解決を図るべきです。

１．所有権と契約の有効性：認知症と代理契約

まず、重要なのは所有権と契約の有効性です。認知症のおばあちゃんが所有者である場合、判断能力が不十分であれば、契約は無効となる可能性があります（民法）。息子さんが代理人として契約を結んだとしても、その代理権（代理する権利）が認められないと、契約は無効になります。おばあちゃんの判断能力を判断するには、医師の診断書が必要になるでしょう。契約の有効性を確認するために、まずは専門家（弁護士）に相談することが重要です。

２．今回のケースへの直接的な回答：法的措置の検討

現状では、息子さん夫婦の主張は法的根拠が薄弱です。売買契約が有効であると確認できれば、契約通りに売買を進めるよう求めることができます。しかし、交渉が難航していることから、弁護士を介して内容証明郵便（証拠として残る書面）を送付し、契約履行を求めるべきです。それでも解決しない場合は、訴訟（裁判）も視野に入れるべきでしょう。

３．関係する法律：民法、不動産登記法

このケースでは、民法（特に、契約法、代理に関する規定、取消しに関する規定）と不動産登記法が関係します。民法は契約の有効性や無効、代理権の有無などを規定し、不動産登記法は不動産の所有権の移転手続きを規定しています。これらの法律に基づいて、あなたの権利を主張していく必要があります。

４．誤解されがちなポイント：銀行の承認と契約の有効性

銀行が融資を承認したからといって、売買契約が自動的に有効になるわけではありません。銀行は担保となる不動産の価値を評価するだけで、契約の内容や有効性までは確認しません。契約の有効性は、民法に基づいて判断される必要があります。

５．実務的なアドバイス：弁護士への相談と証拠収集

弁護士に相談し、状況を説明して適切なアドバイスを受けましょう。契約書、重要事項説明書、メールやLINEのやり取りなどの証拠をしっかり保管しておきましょう。これらの証拠は、今後の交渉や訴訟において非常に重要になります。

６．専門家に相談すべき場合：交渉が難航した場合

交渉が難航し、自力で解決できそうにない場合は、弁護士に相談することが重要です。弁護士は、法的知識に基づいて適切なアドバイスを行い、交渉や訴訟をサポートしてくれます。早めの相談が、解決への近道となります。

７．まとめ：権利保護のため、迅速な行動を

今回のケースは、認知症の所有者、代理人による契約、そして履行遅延と、複雑な問題が絡み合っています。あなたの権利を守るためには、弁護士などの専門家に相談し、迅速に行動することが不可欠です。証拠をしっかり集め、法的措置も視野に入れながら、早期解決を目指しましょう。放置すればするほど、解決が難しくなる可能性があります。